Hypotheek oversluiten, wat betekent dat?

Het oversluiten van een hypotheek betekent eigenlijk dat je overstapt naar een andere hypotheek, terwijl je in hetzelfde huis blijft wonen. Het wordt ook wel 'hypotheek herfinancieren' genoemd. Bij het oversluiten van je hypotheek, sluit je een volledig nieuwe hypotheek af. Je krijgt dus ook nieuwe voorwaarden en een nieuwe rente.

Waarom je hypotheek oversluiten?

Veel mensen kiezen ervoor om hun hypotheek over te sluiten omdat de rente bij de nieuwe hypotheek bijvoorbeeld lager is of omdat deze betere voorwaarden heeft. Met de nieuwe hypotheek los je de schuld van de oude hypotheek af. Dat kan natuurlijk interessant voor je zijn. Maar reken jezelf niet rijk voordat je dit goed hebt doorgerekend. Er komt namelijk nog meer bij kijken. Naast het omlaag brengen van de maandlasten kun je ook oversluiten omdat je graag langere zekerheid wilt hebben over je rentevaste periode. Of omdat je bijvoorbeeld wil gaan verbouwen of je woning verduurzamen. Je kunt dan goedkoper uitkomen als je je hypotheek oversluit. 

Voor- en nadelen hypotheek oversluiten

Voordelen hypotheek oversluiten

  • Je maandlasten gaan omlaag.
  • Je kunt de (lagere) hypotheekrente voor langere tijd vastzetten.
  • Wil je verbouwen? Dan kun je meteen de hypotheek verhogen. Let op: dit kan alleen als je inkomen dit toelaat en als de hypotheekaanbieder dit goedkeurt. Het geld komt dan in een bouwdepot te staan.
  • De vergoeding voor vroegtijdig aflossen die je moet betalen is fiscaal aftrekbaar.​

Tip: vergeet niet dat je de meeste van deze kosten kunt aftrekken van de belasting.

Nadelen hypotheek oversluiten

  • Als je je hypotheek oversluit voordat je rentevasteperiode afloopt, moet je een boete (boeterente) voor vroegtijdig afsluiten betalen. Deze boete kan hoog oplopen omdat de hypotheekaanbieder inkomsten misloopt waar ze van tevoren wel op gerekend hadden. Dit hangt af van je resterende looptijd. Check dit vooraf bij je huidige hypotheekverstrekker. 

  • Als je de vergoeding niet in één keer betaalt, maar meeneemt in je nieuw hypotheek is de rente over dit gedeelte niet aftrekbaar. De vergoeding zelf wel.

  • Je moet opnieuw alle bijkomende kosten betalen:
  • - Taxatiekosten
    - Notariskosten
    - Advieskosten of bemiddelingskosten

  • Omdat je minder rente betaalt is je belastingvoordeel lager.

  • Als je binnen drie jaar van plan bent om te gaan verhuizen, verdien je de kosten van oversluiten vaak niet terug.
  • Een andere hypotheekaanbieder zal wel altijd een nieuwe financiële check willen doen. Ook als je er al 10 jaar zit.​

Wist je dat...

...je je hypotheek ook bij je huidige hypotheekaanbieder kunt oversluiten? Houd er alleen wel rekening mee dat de aanbieder altijd een nieuwe financiële check wil doen. Ook als je er al 10 jaar zit.

Kosten hypotheek oversluiten

We noemden het hierboven al als één van de nadelen: de kosten. Je hypotheek oversluiten naar een andere bank kan helaas niet zonder kosten.

Taxatiekosten

Bij een nieuwe hypotheek moet je huis vaak opnieuw getaxeerd worden. Hier betaal je taxatiekosten voor. De bank wil namelijk altijd weten hoeveel je huis waard is. Dit heeft invloed op je maximale hypotheek en op de risicoklasse waar je in valt. Gemiddeld betaal je al snel 600 euro voor een taxatierapport. Is je hypotheek lager dan 60% van de WOZ waarde? Dan is een taxatie niet altijd nodig.

Kosten voor de notaris

Je nieuwe hypotheek moet geregeld worden bij de notaris. De notariskosten voor het oversluiten van een hypotheek liggen rond de 600 euro.

Advies- en bemiddelingskosten

Het oversluiten van je hypotheek kost je best veel werk. Veel mensen kiezen er daarom voor een hypotheekadviseur in te schakelen. De kosten voor advies lopen al snel op tot duizenden euro’s. Maar regel je het via Independer? Dan kost advies en bemiddeling je maar € 1.795. Heb je zelf redelijk veel kennis van hypotheken? Dan kun je ook kiezen voor ‘execution only’. Je regelt het oversluiten dan zelf, met een beetje hulp van een expert. Hier betaal je bij Independer  € 795 voor.

Boete voor hypotheek oversluiten (boeterente)

Wil je je hypotheek oversluiten naar een andere kredietverstrekker? Als je dit binnen de looptijd van je hypotheek doet, moet je hiervoor een boete betalen. De hoogte van de boete hangt af van de de resterende looptijd van je hypotheek. Check dit vooraf bij je huidige hypotheekverstrekker. Lees hierover meer bij de volgende alinea 'boete voor vervroegd aflossen'. 

Naast de boeterente betaal je vaak ook nog administratiekosten. Deze kosten liggen meestal tussen de 150 en 250 euro.

Let op: Je kunt je oversluitkosten vaak meefinancieren in je nieuwe hypotheek. Je betaalt dan niet in één keer, maar het wordt meegenomen in het bedrag dat je moet aflossen bij je nieuwe bank. Daarnaast kun je oversluitkosten aftrekken van de belasting.

Kosten
Taxatiekosten € 500 gemiddeld
Notariskosten € 600 gemiddeld
Advies- en bemiddelingskosten € 1.795 bij Independer
Boete voor oversluiten Afhankelijk van de resterende looptijd en hoogte van je hypotheek
Administratiekosten bank hypotheek aanpassen € 250

Boete voor vervroegd aflossen

Waarom betaal ik een boete als ik mijn hypotheek wil oversluiten?

Als je je hypotheek oversluit, betekent dit automatisch dat je je huidige hypotheek vroegtijdig aflost. Je hypotheekaanbieder loopt hierdoor behoorlijk wat rente mis. Vooral als je een hoge rente betaalt bij je huidige hypotheek. De bank vraagt hier daarom een vergoeding voor. Deze vergoeding wordt ook wel oversluitkosten, oversluitboete of boeterente genoemd. 

De bank berekent de vergoeding alleen over het gedeelte dat ze aan rente mislopen. Dus stel: jij zet je rente voor 10 jaar vast en na 4 jaar wil je oversluiten. Dan moet je een vergoeding betalen voor de 6 jaar rente die de hypotheekaanbieder misloopt.

Als je de vergoeding of bijkomende kosten wilt meefinancieren in je hypotheek, valt dit gedeelte van de hypotheek onder een Box-3 schuld. Je krijgt hier dan helaas geen hypotheekrenteaftrek over.

Goed om te weten: loopt je rentevasteperiode af? Dan kun je zonder vergoeding te betalen een nieuwe hypotheek afsluiten.

Berekening van de boete

Hoe berekent de bank de boete voor vervroegd aflossen nu precies? Ze vergelijken je huidige rente met de rente van de resterende rentevaste periode. Vervolgens berekenen ze met het verschil de vergoeding over de overgebleven rentevaste periode. In het algemeen geldt: hoe korter de rentevaste periode, hoe lager de rente.

Bereken of oversluiten verstandig is

Benieuwd of oversluiten iets voor jou is? In onderstaand voorbeeld laten we je zien hoe je kunt bereken of oversluiten op de lange termijn voor jou voordelig is of niet. 

Voorbeeld

Stel je hebt nu een aflossingsvrije hypotheek van € 250.000 en de rente staat nog 5 jaar vast. Op dit moment betaal je 3,5% rente, maar als je oversluit ga je slechts 1,5% rente betalen. Wat kun je dan besparen op je hypotheek?

Je huidige maandlast € 729,15
Je nieuwe maandlast € 312,50
Je besparing per maand? € 416,65


Per jaar bespaar je bijna € 5.000. Dat betekent in totaal 25.000 voor de laatste vijf jaar. Maar we zijn er nog niet.

Kosten

Je moet namelijk ook nog bijkomende kosten voor het afsluiten van de nieuwe hypotheek betalen. Denk aan: taxatiekosten, bemiddelingskosten en notariskosten. In dit voorbeeld gaan we even uit van € 2.000

Daarnaast moet je een vergoeding voor vroegtijdig aflossen betalen. De hoogte hiervan kun je opvragen bij je hypotheekaanbieder of zelf berekenen via een tool. In dit geval hebben wij de boete alvast voor je berekend: € 19.664. 

Conclusie

Oversluiten is in deze situatie voor jou voordelig. De kosten (€ 21.664) zijn lager dan wat je bespaart aan hypotheekrente (€ 25.000). In totaal ben je € 3.336 voordeliger  uit.

Wanneer kan oversluiten niet?

Er zijn een aantal situaties waarbij het oversluiten van je hypotheek niet mogelijk is. Bijvoorbeeld als:

  • je huis onder water staat.
    Dit betekent dat je huidige hypotheek hoger is dan de waarde van je huis. Hierdoor houd je dus een restschuld over als je het huis verkoopt. Van je hypotheekaanbieder mag je dan niet oversluiten.

  • als je een spaarhypotheek hebt.
    In dit geval mag je wel oversluiten maar is het waarschijnlijk niet slim. Bij een spaarhypotheek betaal je namelijk rente over de lening en ontvang je rente over het spaargedeelte wat je opbouwt. Deze rente is altijd aan elkaar gelijk. Als je je hypotheek oversluit naar een lagere rente, ga je ook minder rente betalen. Maar je krijgt dan dus ook minder rente. Je moet dus zelf meer inleggen om ervoor te zorgen dat je aan het einde van je looptijd genoeg geld in je spaarpot hebt.

Aflossingsvrije hypotheek oversluiten naar annuïteitenhypotheek

Bij een aflossingsvrije hypotheek heb je lage maandlasten. Je lost namelijk niet af en betaalt alleen rente over de hypotheek. Het nadeel is wel: aan het eind van de looptijd staat jouw volledige hypotheekschuld nog open. Eén van de opties is jouw aflossingsvrije hypotheek oversluiten naar een andere hypotheekvorm waarbij je wel aflost. Bijvoorbeeld een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek.

Rentemiddeling

Niet je hypotheek oversluiten maar wel besparen op je woonlasten? Dan is rentemiddeling een andere optie. Bij rentemiddeling berekent de hypotheekaanbieder het gemiddelde van je huidige rente en de actuele rente. Dit is de nieuwe rente die je gaat betalen. Ook start je een nieuwe rentevaste periode. Omdat de hypotheekaanbieder nu rente misloopt die je anders had moeten betalen, moet je hiervoor een vergoeding betalen. Dit wordt berekend in de vorm van een renteopslag. Bereken goed of rentemiddeling voor jou voordelig is. Je gaat wel minder rente betalen, maar door de vergoeding die je moet betalen is het niet altijd goedkoop.

Hulp nodig bij het oversluiten?

Je hypotheek oversluiten bij Independer doe je via onze optie 'execution only'. Je krijgt dan geen uitgebreid persoonlijk hypotheekadvies, maar wel persoonlijke begeleiding van een hypotheekexpert. Dit regel je voor het voordelige tarief van 795 euro. Zo bespaar je (nog meer) op je afsluitkosten. 

Bronnen en expertise

Bronnen

Bij het samenstellen van deze pagina zijn de volgende bronnen geraadpleegd:​

  • Vereniging Eigen Huis
  • Nibud

Informatie gecontroleerd door expert

De informatie op deze pagina is gecontroleerd door Marga Lankreijer-Kos. Zij is specialist op het gebied van hypotheken en een veelgevraagd expert in de media. Bijvoorbeeld bij BNR Nieuwsradio en Nu.nl.

Awards Independer

Independer heeft verschillende prijzen en awards gewonnen.