Hypotheekrenteaftrek, hoe werkt het?

Hypotheekrenteaftrek is een belastingvoordeel voor huiseigenaren. Woon je in een koophuis en heb je een hypotheek waar je hypotheekrente voor betaalt? Dan heb je in de meeste gevallen recht op hypotheekrenteaftrek. Je mag de rente dan aftrekken van je inkomen. Je krijgt daardoor een deel van je hypotheekrente terug. Dat bedrag kan je per maand (door een voorlopige teruggave) of één keer per jaar terugkrijgen. 

Eigenwoningforfait

Als je een koophuis hebt, betaal je ook belasting. Dat heet eigenwoningforfait. In 2021 is dit bedrag 0.5 % van de WOZ-waarde. Het eigenwoningforfait wordt eerst bij je inkomen opgeteld. Daarna kan je de betaalde hypotheekrente van dit bedrag aftrekken. Vaak is dit bedrag veel hoger dan de WOZ-waarde. Het bedrag dat overblijft wordt van je inkomen afgetrokken.

Hoe werkt dit? 

Voor een huis met een WOZ-waarde van 236.000 euro en betaalde rente van 5.300 euro ziet de berekening bij de Belastingdienst er zo uit: 

inkomen (50.000 euro)  +  0,5% van de WOZ-waarde (1.180 euro)  = 51.180 euro min de betaalde hypotheekrente (5.300 euro)  =  inkomen voor belasting (45.880 euro)

De belasting die je betaalt, wordt nu berekend over het nieuwe inkomen. Het percentage belasting dat je betaalt, geldt ook voor je hypotheekrenteaftrek. Daardoor krijgt de persoon in het voorbeeld ongeveer 1.500 euro terug van de betaalde rente. 

Goed om te weten: er zijn natuurlijk ook andere aftrekposten en criteria waardoor je een hoger of lager inkomen kan krijgen. Daardoor kan het bedrag, dat je moet betalen of terugkrijgt, anders zijn. Ben je met zijn tweeën? Dan geef je de rente altijd op bij de meestverdienende. 

Hypotheekrenteaftrek per hypotheekvorm

Naast een annuïteitenhypotheek en lineaire hypotheek bestaan er nog meer hypotheekvormen. Maar zonder de hypotheekrenteaftrek zijn deze vormen minder aantrekkelijk. In onderstaande tabel zie je bij welke hypotheekvormen je wel recht hebt op hypotheekrenteaftrek, en bij welke niet. 


Heb je een huis gekocht voor 2013 en heb je een van de vormen uit het rechterrijtje? Dan heb je te maken met overgangsrecht. Lees hierover meer onderaan deze pagina.

Wanneer kom je voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking

Als je een nieuwe hypotheek afsluit, kom je alleen in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek als je de hypotheek ook aflost. Je moet de hypotheek aan het einde van de looptijd helemaal hebben afbetaald. En, je moet je jaarlijks hebben gehouden aan het aflosschema wat je in het begin met de geldverstrekker hebt afgesproken. Dat komt er in de praktijk op neer dat je alleen kunt kiezen uit een annuïteiten- of een lineaire hypotheek. Je kunt nog wel andere hypotheekvormen afsluiten, maar dan heb je geen recht op hypotheekrenteaftrek.

Andere voorwaarden zijn bijvoorbeeld: 

  • Jouw huis moet het huis zijn waar je ook echt in woont
  • Je krijgt maximaal 30 jaar aftrek
  • Als je je hypotheek eerder hebt afgesloten dan 2001, dan krijg je tot maximaal 2031 aftrek
  • Als je tijdelijk 2 huizen hebt, of in scheiding ligt, zijn er extra regels waar je aan kunt voldoen om toch (deels) belastingaftrek te krijgen. ​

Aflosstand bij kopen volgend huis

Heb je je eerste huis na 2012 gekocht? Dan heb je al te maken met de hypotheekrenteaftrek die we hier beschrijven. Wil je verhuizen naar een volgende koopwoning, dan speelt de aflosstand een grote rol bij het afsluiten van je nieuwe hypotheek. De aflosstand, of aflossingsstand is het bedrag dat je op het moment van het verkopen van je huis aan schuld hebt staan, en het aantal jaren dat je hypotheekrente hebt gehad. Bij een volgende hypotheek moet dit helemaal aansluiten. 

Een vereenvoudigd voorbeeld:

Je hebt 200.000 euro hypotheek afgesloten, daarvan heb je 20.000 euro afgelost. Je hebt 7 jaar renteaftrek gehad. Sluit je een volgende hypotheek af? Dan heb je over 180.000 euro aftrek, voor de komende 23 jaar. De adviseur of geldverstrekker rekent hier ook mee bij het afsluiten van de hypotheek.

Hypotheekrenteaftrek steeds beperkter

Hypotheekrenteaftrek is altijd een veelbesproken onderwerp. De overheid heeft ooit plannen gemaakt om de regeling in z’n geheel af te schaffen. Dat is toen niet doorgegaan omdat veel mensen hierdoor in de financiële problemen zouden komen. Toch is de hypotheekrenteaftrek langzaam beperkt. 

Hoeveel belasting je moet betalen over je inkomen is afhankelijk van hoe hoog je inkomen is. Hoe hoger je inkomen is, hoe meer belastingvoordeel je hebt. De belastingdienst werkt met belastingschijven voor het betalen van belasting: in iedere schijf een ander percentage. Deze percentages gelden ook voor je belastingaftrek.

De hypotheekrenteaftrek voor hoge inkomens (+ 68.507: 2021) heeft de overheid al een aantal jaren beperkt. Het percentage aftrek is voor deze inkomensgroep niet meer gelijk aan het percentage belasting dat ze moeten betalen. Dit wordt jaarlijks afgebouwd naar een percentage dat voor iedereen geldt in 2023; 37,05%.

Wat gebeurt er als de hypotheekrenteaftrek verder wordt beperkt?

Als de overheid de aftrek direct en volledig zou afschaffen dan valt het bedrag dat je nu maandelijks (of jaarlijks) terugkrijgt helemaal weg. Zoals bij de persoon in het voorbeeld hierboven, zou hij 1.500 euro per jaar, dus 125 euro per maand hogere maandlasten krijgen. Voor mensen met een hogere hypotheek loopt dit al snel flink op, en de vraag is of je dit kunt betalen. Er wordt namelijk rekening gehouden met de aftrek in de berekening van jouw maximale hypotheek.

We verwachten dan ook niet dat de volledige aftrek direct wordt afgeschaft, maar dat er wederom een beperking zal komen. Wat deze beperking kan zijn, is nu nog niet bekend. 

Lage rente beïnvloed hypotheekrenteaftrek

De lage rente van de afgelopen jaren zorgt ervoor dat je minder hypotheekrenteaftrek krijgt. Is jouw rentevaste periode verlopen of heb je je hypotheek overgesloten, dan krijg je waarschijnlijk fors minder hypotheekaftrek teruggestort. Aan de andere kant profiteer je ook van veel lagere maandlasten voor je hypotheek. 

Doordat er niet veel belastingaftrek meer is bij deze lage rentes, zien we steeds vaker dat huizenkopers niet meer kiezen voor hypotheekrenteaftrek, maar voor de laagste lasten. Zij kiezen bijvoorbeeld voor een hypotheekvorm (aflossingsvrij) waar je geen aftrek meer krijgt. Doordat je niet aflost op je hypotheek, krijg je veel lagere maandlasten. Je kunt maximaal 50% van de waarde van je woning aflossingsvrij lenen. De andere 50% moet je wel aflossen, dit kun je dan doen met een annuïteiten of lineaire hypotheek. Maar let wel op: loopt je hypotheek na 30 jaar af? Dan heb je nog wel 50% schuld open staan die je moet aflossen. 

Overgangsrecht voor hypotheken voor 2013

Had je voor 1 januari 2013 al een hypotheek met recht op hypotheekrenteaftrek? Dan verandert dit niet. De hypotheekvorm die je toen hebt afgesloten, blijft bestaan. Dit heet het overgangsrecht. Dus ook als je gaat verhuizen of je hypotheek oversluit, blijft je hypotheek in de huidige vorm bestaan, en behoud je je hypotheekrenteaftrek. Wil je je hypotheek verhogen? Dan gelden voor het nieuwe gedeelte de nieuwe regels. Dat gedeelte moet je dus annuïtair of lineair aflossen. De nieuwe regels gelden dus alleen voor nieuwe hypotheken.

Nog ergens hulp bij nodig?

035 626 55 44

morgen vanaf 08:00 uur