Optie 1: verhogen hypotheek

Een nieuwe keuken of badkamerverbouwing is niet goedkoop. Om alles te financieren, heb je meestal een lening nodig. Een andere optie is je hypotheek verhogen. Dat is vaak voordeliger dan een gewone lening, omdat je minder rente betaalt.


Kan je zomaar je hypotheek verhogen?

Dat hangt van een paar zaken af. Heb je bij het afsluiten van je hypotheek al extra financiële ruimte ingebouwd voor toekomstige aanpassingen in je huis? Dan kun je je huidige hypotheek verhogen zonder dat je weer opnieuw naar de notaris moet.

Een hypotheek met extra ruimte noemen we een hypotheek met een hogere hypothecaire inschrijving.

Heb je een hogere hypothecaire inschrijving? Dan berekent je hypotheekaanbieder tot welk bedrag je bij mag lenen. Om er zeker van te zijn dat je de extra maandlasten straks kan betalen, kijken ze naar je huidige inkomen en de waarde van je huis op dit moment. Ook moet je meestal een werkgeversverklaring en een nieuw taxatierapport aanleveren.

Omdat zo’n persoonlijk hypotheekadvies en een nieuw taxatierapport niet gratis zijn, is het bij kleine verbouwingen meestal slimmer om toch gewoon voor een persoonlijke lening te kiezen. In plaats van je hypotheek te verhogen.  

Goed om te weten: je mag tot maximaal 100% van de marktwaarde van je huis lenen. Tenzij je investeert in het verduurzamen van je huis (energiebesparende verbouwing). Dan ligt die maximale leengrens op 106% van je woningwaarde.

Optie 2: een tweede hypotheek of verbouwingshypotheek

En als je die extra ruimte in je hypotheek niet hebt ingebouwd? Geen probleem. Ook dan kan je je hypotheek vaak verhogen onder de bekende voorwaarden (zoals inkomen en waarde van je woning)

Omdat hiervoor een nieuwe hypotheekakte nodig is, krijg je helaas wel te maken met notariskosten. De hypotheekrente van het deel dat je extra leent, mag je bij de belasting opgeven als aftrekpost. Zolang je de hypotheek maar in 30 jaar tijd aflost. 

De aanvraag van een tweede hypotheek is een zorgvuldig proces. Ga er maar vanuit dat de doorlooptijd net zo lang is als die van een nieuwe hypotheek. 

Een tweede hypotheek voor een verbouwing wordt vaak een verbouwingshypotheek genoemd. Toch is dit geen variant van een hypotheek, alleen een reden om een tweede hypotheek af te sluiten.

Optie 3: hypotheek oversluiten

Heb je op dit moment een hypotheek met een hogere rente, bijvoorbeeld 3 of 4%? Dan kan het voordeel opleveren als je de hypotheek volledig oversluit, en direct je verbouwing meefinanciert. De hypotheekrente is nu heel laag, waardoor je nu met de verbouwing en extra kosten zoals de boeterente, zelfs lager in je maandlast kunt uitkomen. 


Voorbeeld:

Een (aflossingsvrije) hypotheek van 250.000 euro met 3,5% rente en 730 euro bruto maandlast. Je wilt 30.000 euro gaan verbouwen. En je hebt 10.000 euro boeterente en kosten. De totale hypotheek wordt 290.000 euro. De nieuwe rente wordt 1,50% en de nieuwe maandlast 360 euro, een maandelijkse besparing van 370 euro.

Ben je van plan om je hypotheek over te sluiten en zo je verbouwing te financieren? Regel het zelf en bespaar meer dan 1000 euro op de advieskosten. 

Optie 4: het bouwdepot

Bij het financieren van een verbouwing krijg je vaak te maken met een bouwdepot. Een bouwdepot is een soort spaarpot die je aan je hypotheek koppelt. Met het geld uit je bouwdepot betaal je de verbouwingskosten. Alleen het bedrag dat je daadwerkelijk voor de verbouwing gebruikt, wordt opgeteld bij je hypotheek. En bij je maandelijkse hypotheekaflossing natuurlijk.

Het bouwdepot-bedrag wordt voor maximaal twee jaar op een aparte rekening gezet. Dit heet de ‘bouwrekening’. Blijft er na twee jaar nog geld over op de rekening? Dan wordt dit restantbedrag van je hypotheek afgetrokken.

Ben je eerder klaar met verbouwen? Dan hef je de rekening zelf op. Je mag een bouwdepot ook gebruiken voor de kosten van achterstallig onderhoud.

Ook een bouwdepot is aan een maximum gebonden (100% van de waarde die je huis ná de verbouwing waard is). Laat in het taxatierapport daarom niet alleen de huidige waarde van je woning opnemen, maar ook die van na de verbouwing.

Als je investeert in energiebesparende voorzieningen is het mogelijk om tot maximaal 106% van je woningwaarde na verbouwing te lenen.


Hoeveel rente moet ik over een bouwdepot betalen?

Een bouwdepot is een onderdeel van je hypotheek dus je betaalt hier ook hypotheekrente over. Aan de andere kant ontvang je rente over je bouwdepot, over het bedrag in kas dus. Zolang je nog geen geld hebt opgenomen uit het bouwdepot, en de rentevergoeding is gelijk aan wat je betaalt aan hypotheekrente, kost het bouwdepot je dus niets. Maar zodra je geld opneemt, blijft er minder geld in kas achter en ontvang je minder rente dan je betaalt. Deze rente is overigens wel aftrekbaar bij de belasting.

Let op: bij een aantal hypotheekaanbieders is de rentevergoeding van het bouwdepot niet gelijk aan je hypotheekrente (maar 1% lager). Je start in dat geval gelijk met betalen als je een bouwdepot opent.

Hoe zit het als ik een hypotheek met NHG afsluit?

Heb je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) dan kun je de kosten voor de verbouwing laten meefinancieren. Op een van de manieren die we hierboven beschrijven. Let er alleen goed op dat de totale hypotheeksom niet hoger is dan de NHG-grens (2020: 310.000 euro, 2021: 325.000 euro).

Laatste tip

Wanneer je huis door de verbouwing een grotere woonoppervlakte krijgt, moet je dit doorgeven bij je opstalverzekering. Check in 3 minuten of je huidige opstalverzekering nog wel bij jou past.

Heb je je huis duurzamer en energiezuiniger gemaakt? Kijk dan meteen even of je nog goed zit bij je huidige energieleverancier. De energieprijzen zijn op dit moment historisch laag. Je kan tot vaak honderden euro’s per jaar voordeel pakken. Hoeveel bespaar jij?

Bronnen en expertise

Bronnen

Bij het samenstellen van deze pagina zijn de volgende bronnen geraadpleegd:​

  • Vereniging Eigen Huis
  • Nibud
  • NHG

Informatie gecontroleerd door expert

De informatie op deze pagina is gecontroleerd door Marga Lankreijer-Kos. Zij is specialist op het gebied van hypotheken en een veelgevraagd expert in de media. Bijvoorbeeld bij BNR Nieuwsradio en Nu.nl.

Awards Independer

Independer heeft verschillende prijzen en awards gewonnen.