Wat is overwaarde?

De overwaarde van je huis bestaat uit de (verkoop)waarde van je huis minus:

  • ​de kosten (zoals makelaarskosten) en;
  • hypotheek die je nu op je huis hebt 

Een voorbeeld: het huis dat je tien jaar geleden kocht, is inmiddels veel meer waard geworden. Je besluit om het te verkopen. Met de opbrengst los je eerst je huidige hypotheek af. En je betaalt de kosten voor de makelaar. Het geld wat je nu nog overhoudt is je overwaarde. 

Nieuw huis kopen met de overwaarde

Verkoop je je woning met overwaarde? Dan kun je de overwaarde in je nieuwe huis stoppen. Het voordeel: voor deze nieuwe woning heb je dan een lagere hypotheek nodig. Maar het is goed om te weten dat je in dit geval te maken kunt krijgen met de bijleenregeling. Stop je niet de hele overwaarde in je hypotheek en hou je een deel zelf? Dan krijg je minder geld terug van de Belastingdienst (hypotheekrenteaftrek).

Er zijn twee situaties mogelijk:​

1. Je verkoopt je oude huis eerder dan dat je je nieuwe huis koopt 

Is je huis verkocht? Dan staat het geld dat overblijft nadat je de oude hypotheek hebt afgelost (de overwaarde dus) op de rekening van de notaris. De notaris zorgt dat dit geld in je nieuwe hypotheek wordt gestoken. Of hij stort het bedrag op jouw rekening. 

2. Je koopt eerst een nieuw huis, daarna ga je pas je oude huis verkopen

Dit is een lastige situatie. Je moet dan namelijk eerst de hele koopsom van je nieuwe huis betalen. In deze situatie kun je gebruikt maken overbruggingskrediet. Dit is een tijdelijke hypotheek die ervoor zorgt dat je het huis alvast kan kopen, nog voor je oude is verkocht. 

Een rekenvoorbeeld

Stel, je hebt je huis verkocht en je hebt een overwaarde van € 50.000. Je koopt een nieuw huis voor € 250.000.  Als je je overwaarde hiervoor gebruikt sluit je een nieuwe hypotheek af voor € 200.000 (€ 250.000-€ 50.000). 

Je kunt dan over de volledige hypotheek van € 200.000 de rente aftrekken. Gebruik je je overwaarde niet voor de nieuwe hypotheek, dan moet je dus een hypotheek afsluiten van € 250.000, maar je mag de rente over die € 50.000 niet aftrekken. Je mag dan maar over € 200.000 de rente aftrekken.

Overwaarde houden

Wat gebeurt er als je de overwaarde zelf wil houden? Dan zijn er 3 dingen waar je rekening mee moet houden.

1. Je verliest (een deel) van de renteaftrek over de overwaarde

Bij een gemiddeld inkomen betekent dat nu zo'n € 250 tot € 300 per jaar. 

Rekenvoorbeeld:

Je hebt een hypotheek van € 200.000. Je verkoopt je huis voor € 250.000. Je nieuwe huis kost € 300.000. Je hebt overwaarde: € 250.000 - € 200.000 - € 2.500 (makelaar) = € 47.500. Over dit deel betaal je geen aftrek, als je besluit om het niet in je nieuwe huis te stoppen. 

2. Je maximale lening wordt lager

Maar het kan ook impact hebben op je maximale lening. De geldverstrekker houdt er namelijk ook rekening mee dat je geen renteaftrek krijgt. Zo zou het kunnen dat je niet het volledige bedrag kan lenen dat je nodig hebt om het nieuwe huis te kopen. Dan moet je de overwaarde toch inzetten. 

3. De rente die je betaalt kan hoger uitvallen

De bank bepaalt de rente op basis van de verhouding: de hoogte van jouw hypotheek en de waarde van je woning. Hoe meer je leent, hoe hoger de rente uitkomt. Als je de overwaarde zelf houdt moet je in de meeste gevallen een hogere hypotheek afsluiten. Dus ook een hoger rentepercentage. De totale maandlasten zullen hierdoor hoger zijn.

Je bestaande hypotheek verhogen

Als je overwaarde hebt kan je dit ook benutten door je bestaande hypotheek te verhogen, en je huis te gaan verbouwen bijvoorbeeld. Als je overwaarde hebt zal de hypotheekverstrekker je dit geld sneller lenen, omdat ze weinig risico lopen. Je maakt dan geld vrij voor je verbouwing en je hoeft je spaargeld niet hiervoor te gebruiken. De rente is bovendien fiscaal aftrekbaar. Je krijgt dan wel weer te maken krijgen met extra kosten zoals notariskosten en eventueel taxatiekosten.

Van koopwoning naar huurwoning

De bijleenregeling is 3 jaar geldig. Als je gaat huren en je gaat binnen 3 jaar weer een huis kopen heb je dus nog steeds te maken met de bijleenregeling. Je moet dan nog steeds je overwaarde gebruiken om voor volledige hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen.

Tweede hypotheek nemen

Je mag de overwaarde ook gebruiken voor een tweede hypotheek. Bijvoorbeeld voor een vakantiehuisje of een ander tweede huis. Een nadeel is wel dat je de rente die je betaalt in dit geval niet mag aftrekken van de belasting. Je hebt dus geen recht hebt op hypotheekrenteaftrek.

Let op: officieel mag je een tweede hypotheek afsluiten bij een andere geldverstrekker dan je eerste hypotheek. Dat kan voordelig zijn als de rente gunstig is. In de praktijk is dit echter bijna niet mogelijk.

Online je hypotheek regelen

Heb je je huis met overwaarde verkocht en ga je op zoek naar een nieuw huis? Dan heb je waarschijnlijk een nieuwe hypotheek nodig. Wist je dat je dat tegenwoordig ook heel eenvoudig online kunt regelen? 

Kijk op onze pagina over hypotheken voor meer informatie:

Bronnen

Bij het samenstellen van deze pagina zijn de volgende bronnen geraadpleegd:​

  • Vereniging Eigen Huis
  • Nibud

Informatie gecontroleerd door expert

De informatie op deze pagina is gecontroleerd door Marga Lankreijer-Kos. Zij is specialist op het gebied van hypotheken en een veelgevraagd expert in de media. Bijvoorbeeld bij BNR Nieuwsradio en Nu.nl.

Awards Independer

Independer heeft verschillende prijzen en awards gewonnen.