Kenmerken van een aflossingsvrije hypotheek

Een aflossingsvrije hypotheek heeft een aantal kenmerken. Zo hoef je niet af te lossen gedurende de looptijd van de hypotheek. Omdat je niet aflost blijft je hypotheekschuld gedurende de looptijd even hoog. Daarnaast heb je lage vaste maandlasten, omdat je alleen rente betaalt.

  • Maandlast
    Je betaalt alleen rente, zo houd je de maandlasten laag.

  • Aflossing
    Er wordt tijdens en na de looptijd van de aflossingsvrije hypotheek niets afgelost.

  • Belasting
    Per 1 januari 2013 is de rente van een aflossingsvrije hypotheek niet meer aftrekbaar. Is de hypotheek voor 1 januari 2013 afgesloten? Dan blijft je rente aftrekbaar.

  • Marktwaarde
    Je kunt meestal geen volledige aflossingsvrije hypotheek afsluiten. De marktwaarde van jouw woning bepaalt dit. Een percentage van deze waarde (meestal 50%) van de marktwaarde mag aflossingsvrij geleend worden.

Voordelen aflossingsvrije hypotheek

Een aflossingsvrije hypotheek heeft een aantal voordelen. Op de eerste plaats heb je lagere maandlasten dan bij een andere hypotheekvorm. Daarnaast spaar je niet via verzekeringspremies voor de aflossing van je hypotheek. Hierdoor zijn de maandlasten bij deze hypotheekvorm het laagst.

De voordelen op een rijtje:

  • Je krijgt door het toevoegen van een deel aflossingsvrij een lagere maandlast en wat meer ruimte voor overige uitgaven, of om te sparen.
  • Doordat de aflossingsvrije lening in box 3 valt, heeft dit impact op je vermogen, en kun je deze dus van je vermogen aftrekken. Je betaalt in box 3 hierdoor minder belasting. Let op: dit geldt alleen als je je hypotheek na 1 januari 2013 hebt afgesloten. 
  • Stijgt de waarde van je huis? Door de waardestijging kan je de aflossingsvrije hypotheek makkelijker aflossen als je je huis verkoopt​.

Heb je je hypotheek voor 2013 afgesloten? 

Dan profiteer je ook nog van een ander voordeel: hypotheekrenteaftrek. Omdat je hypotheekschuld even hoog blijft kan je de rente altijd maximaal aftrekken. Dit geldt alleen voor hypotheken afgesloten voor 1 januari 2013.

Nadelen aflossingsvrije hypotheek

Er zijn ook nadelen aan een aflossingsvrije hypotheek: 

  • Kies je voor een deel aflossingsvrij, dan heb je geen belastingaftrek. Je kunt dus de betaalde rente over de aflossingsvrije hypotheek niet invullen in je belastingaangifte. (Lees meer over hypotheekrenteaftrek)
  • Je lost niets af, na 30 jaar staat er nog deel van je hypotheekschuld open. Deze schuld moet je op dat moment aflossen, of de looptijd verlengen. 
  • Het inkomen wordt bij een aflossingsvrije hypotheek anders getoetst, jouw maximale hypotheek is hierdoor lager. 
  • Loopt je rentevaste periode af en de rente is flink gestegen, dan gaan de maandlasten flink omhoog. Je hebt dan niet de mogelijkheid om de rente nog af te trekken. 
  • Het totaalbedrag wat je voor je huis betaalt is altijd hoger, omdat je rente blijft betalen.
  • Het risico van waardedaling, als je huis in waarde daalt, kan je een restschuld overhouden als je je huis verkoopt. Je huis staat dan ‘onder water’.​

Voorbeeld aflossingsvrije hypotheek

De situatie

Jonge starters Mark en Lotte hebben dit jaar (2021) een huis gekocht van 250.000 euro. De WOZ waarde en de hypotheek is ook 250.000 euro. Het inkomen van Mark is 50.000 euro en dat van Lotte 40.000 euro. Zij hebben voor de aankoop van dit huis ongeveer 2.200 euro eigen geld gespaard. Ze kiezen voor een hypotheek voor 20 jaar vast, zonder NHG. Ze kiezen voor een lange rentevaste periode zodat ze lang zekerheid hebben over hun maandlasten. 

De keuze voor aflossingsvrij

Mark en Lotte kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek, omdat ze graag lage maandlasten willen. Ze hebben de voor- en nadelen van een aflossingsvrije hypotheek goed afgewogen. Ze gaan er vanuit dat de waarde van de woning stijgt. En dat ook hun inkomen de komende jaren stijgt. Nu al aflossen zou daarom niet nodig zijn. Dit betekent wel dat ze aan het eind van de looptijd van de hypotheek nog een restschuld overhouden. Ze verwachten dat ze zelf voldoende vermogen opbouwen om de hypotheek uiteindelijk af te kunnen aflossen. 

Maandlast

Mark en Lotte kiezen voor een maximaal deel (50%) aflossingsvrij: 125.000 euro en 125.000 euro annuïteitenhypotheek. De bruto maandlast van de annuïteitenhypotheek ligt rond de 640 euro

Ze krijgen nog een deel van de betaalde rente over de annuïteitenhypotheek terug, ongeveer 45 euro per maand.

Maandlast bij 100% annuïteitenhypotheek

Wat als Mark en Lotte niet voor een deel aflossingsvrij kiezen, maar voor 100% annuiteitenhypotheek? Dan zou de bruto maandlast rond de 900 euro liggen. Ze krijgen als starter nog wel een deel van de betaalde rente terug, ongeveer 95 euro.

Wat gebeurt er als je je hypotheek niet (volledig) aflost?

Aan het einde van de looptijd van je hypotheek blijft er een schuld over. Deze moet je eigenlijk op dat moment terugbetalen aan de hypotheekaanbieder. Als je dat niet kunt, dan kun je de hypotheek verlengen. Maar voor het verlengen wordt er altijd gekeken naar je inkomen. Kun je de hypotheeklasten betalen? Dan zal de bank waarschijnlijk verlengen. Kun je het niet betalen, omdat je inkomen op dat moment gedaald is? Bijvoorbeeld omdat je met pensioen bent gegaan, of de rentes zijn flink gestegen? Dan zal je je huis moeten verkopen. De vraag is of je op dat moment voor een lagere huur in aanmerking komt, of een ‘goedkoper’ huis kunt kopen. Het kiezen voor een stuk aflossingsvrij is dus fijn om je maandlasten lekker laag te houden, maar niet zonder risico’s. Als je deze niet kunt inschatten voor je persoonlijke situatie, bespreek ze dan goed met je adviseur.

Aflossingsvrije hypotheek zonder NHG

Kies je voor een aflossingsvrije hypotheek? Dan kun je je hypotheek niet met NHG afsluiten. Dit geldt ook als je hypotheek uit een combinatie bestaat, bijvoorbeeld een deel aflossingsvrij en een deel annuïteit. 

Dit betekent dat je (wanneer je niet veel eigen geld inlegt) een hogere rente betaalt voor je hypotheek. Aan de andere kant hoef je de borgtochtprovisie van NHG niet te betalen. Dit is 0,7% van de hypotheek. De rente is dan altijd voorzien van een risico opslag. Deze kun je zodra de waarde van je woning is gestegen, vaak met het aanleveren van je WOZ aanslag verlagen. Houd dit dus goed in de gaten!

Let op: bovenstaande geldt alleen voor hypotheken die na 2012 zijn afgesloten. Daarvoor bestond deze regel nog niet. 

Hypotheek afsluiten via Independer

Wil je een aflossingsvrije hypotheek afsluiten? Of misschien toch een andere hypotheekvorm? Bij Independer regel je het eenvoudig online, mét of zonder adviseur. Welke optie je ook kiest, je krijgt altijd deskundige begeleiding van een vaste hypotheekexpert. En dat tegen een scherp tarief: vanaf € 595 als je zelfstandig je hypotheek kiest en vanaf € 1.395 als we je advies geven.

Bronnen en expertise

Bronnen

Bij het samenstellen van deze pagina zijn de volgende bronnen geraadpleegd:​

  • Vereniging Eigen Huis
  • Nibud
  • NHG

Informatie gecontroleerd door expert

De informatie op deze pagina is gecontroleerd door Marga Lankreijer-Kos. Zij is specialist op het gebied van hypotheken en een veelgevraagd expert in de media. Bijvoorbeeld bij BNR Nieuwsradio en Nu.nl.

Awards Independer

Independer heeft verschillende prijzen en awards gewonnen.