Overdrachtsbelasting

Koop je een bestaande woning of vakantiewoning? Dan krijg je te maken met een aantal bijkomende kosten. Eén hiervan is overdrachtsbelasting. De overdrachtsbelasting is 2% van de koopsom op een bestaande woning en bijbehorende grond. Koop je een woning waar je niet zelf in gaat wonen? Dan betaal je 8%. 

Gratis oriëntatiegesprek

Marga Lankreijer-Kos Hypotheekexpert
laatste update: 03 maart 2022

Wat is overdrachtsbelasting?

Overdrachtsbelasting is de belasting die je moet betalen bij de overdracht van een woning. Je betaalt deze belasting alleen bij een bestaande woning, dus niet bij een nieuwbouwwoning. In plaats daarvan betaal je bij een nieuwbouwwoning een omzetbelasting die vaak verwerkt is in de koopprijs.

Hoe hoog is de overdrachtsbelasting?

Ga je zelf in de woning wonen? Dan is de overdrachtsbelasting 2% van de aankoopprijs van je huis. Koop je een ander pand, zoals een vakantiewoning of bedrijfspand? Dan betaal je het hogere tarief van 8%. Maar let op: ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je je eerste huis? Dan kom je in aanmerking voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor starters. 

In onderstaande tabel zie je een aantal voorbeelden de hoogte van de overdrachtsbelasting.

Koopsom woning Overdrachtsbelasting (2%)
€ 200.000 € 4.000
€ 300.000 € 6.000
€ 400.000 € 8.000
€ 500.000 € 10.000
€ 600.000 € 12.000

Meenemen in je hypotheek of niet?

Overdrachtsbelasting betaal je bij het overdragen van de woning bij de notaris. Omdat het een groot bedrag is dat je in een keer moet betalen, kun je soms het bedrag meenemen in de financiering van je hypotheek. Of dit mogelijk is hangt af van de hoogte van je hypotheek en de koopsom van het huis. Is er genoeg ruimte voor? Dan zorgt de hypotheekbank ervoor dat het geld bij de notaris komt. De notaris zorgt er vervolgens weer voor dat de overdrachtsbelasting wordt overgemaakt naar de Belastingdienst.

Vrijstelling van overdrachtsbelasting

In sommige situaties hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen:

  • Vrijstelling voor starters: je krijgt een eenmalige vrijstelling als je als starter (tussen de 18 en 35 jaar) een woning koopt. Je moet dan bij de notaris schriftelijk verklaren dat je zelf in het huis gaat wonen. De vrijstelling geldt alleen voor woningen met een aankoopprijs van € 400.000 of lager. Is de woning duurder dan € 400.000? Dan geldt het tarief van 2 %. 
  • Koop je vrij op naam? Dan betaalt de verkopende partij de kosten voor de overdracht van de woning. Als je een woning ‘vrij op naam’ koopt, zitten alle bijkomende kosten bij de verkoopprijs inbegrepen. De kosten zijn dan voor de verkoper. Dit is vaak het geval als je een nieuwbouwwoning koopt. Je betaalt dan dus geen overdrachtsbelasting.
  • Trouw je in gemeenschap van goederen en heeft jouw partner al een huis? Dan word je meteen eigenaar van de helft van het huis van je partner. Je hoeft dan geen overdrachtsbelasting te betalen. Dat is ook het geval bij een geregistreerd partnerschap
  • Als je een huis erft hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen. Je betaalt dan namelijk al successierechten.
  • Bij de aankoop van landerijen en landgoederen, of bij een bedrijfsoverdracht tussen familieleden.
  • Verkoop je je huis (bijvoorbeeld door privéomstandigheden) binnen een half jaar? Dan kun je de overdrachtsbelasting gedeeltelijk terugvragen van de Belastingdienst.

Controleer of je vrijstelling krijgt

Wil jij controleren of je vrijstelling krijgt van de overdrachtsbelasting? Vul dan hieronder het aankoopbedrag in van het huis dat je wil kopen en beantwoord ook de volgende vragen. Je ziet dan direct of je in aanmerking komt voor vrijstelling. 

Veelgestelde vragen over overdrachtsbelasting

Koop je een huis waar erfpacht op rust? Ook dan betaal je overdrachtsbelasting. In dit geval word je de eigenaar van het huis, maar niet van de grond. Als je een erfpachtrecht krijgt of koopt, betaal je een vergoeding voor het gebruik van de grond. Deze vergoeding heet een canon. 

Hoeveel overdrachtsbelasting je moet betalen, hangt af van 2 zaken: 
  • Voor hoe lang krijg je het erfpachtrecht
  • Hoe hoog is de canon?
De notaris kan hier meer over vertellen.

Om gebruik te kunnen maken van de vrijstelling heb je een officiële verklaring nodig. Deze kun je vinden op de website van de Belastingdienst. Hier in verklaar je dat je aan de voorwaarden voor de vrijstelling voldoet. Dit houdt in dat je zelf in de woning gaat wonen en dat je nog niet eerder gebruik hebt gemaakt van de vrijstelling. Je geeft de ingevulde verklaring vervolgens af aan je notaris.

De overdrachtsbelasting betaal je over het deel dat je eigenaar wordt van de woning. Koop je als stel, dan is het gebruikelijk dat je partner voor 50% eigenaar wordt. En jij voor de andere helft. Is een van jullie ouder dan 34 jaar? Dan betaal je dus over een helft van de koopsom 2% belasting. En over de andere helft niets.

Dat klopt. Alle kosten die je boven de koopsom moet maken, de kosten koper, moet je zelf met eigen geld betalen. Nu de overdrachtsbelasting is afgeschaft voor starters, hoef je als starter dus inderdaad minder eigen geld in te brengen. Maar ook de jonge doorstromers, onder de 35 jaar, kunnen profiteren van de vrijstelling van de overdrachtsbelasting.

Blijf op de hoogte van de actuele hypotheekrentes

Ben je van plan om binnenkort een huis te kopen? Vul dan je e-mailadres in en meld je aan voor onze hypotheekrente alert. Je ontvangt dan iedere maand een top-3 van de aanbieders met de laagste rentes en het actuele hypotheeknieuws. 

E-mailadres

Bronnen en expertise

Bronnen

Bij het samenstellen van deze pagina zijn de volgende bronnen geraadpleegd:​

  • Eigen Huis
  • Rijksoverheid

Informatie gecontroleerd door expert

De informatie op deze pagina is gecontroleerd door Marga Lankreijer-Kos. Zij is specialist op het gebied van hypotheken en een veelgevraagd expert in de media. Bijvoorbeeld bij BNR Nieuwsradio en Nu.nl.

Awards Independer

Independer heeft verschillende prijzen en awards gewonnen.

  

Independer gebruikt cookies

Independer gebruikt cookies en vergelijkbare technieken om de website te verbeteren en je relevante advertenties te kunnen laten zien. De partijen waarmee we samenwerken kunnen dan zien dat je onze website hebt bezocht. Meer informatie vind je in ons cookiebeleid.