Wat zijn ontbindende voorwaarden?

In een koopakte worden de ontbindende voorwaarden van het contract opgenomen. Dit zijn geldige redenen om af te zien van de koop of verkoop van een woning. Koper en verkoper kunnen allebei voorwaarden opnemen.

De ontbindende voorwaarden worden al meegenomen bij het eerste bod. Ze zijn dus onderdeel van de onderhandeling. Is het bod aangenomen? Dan kunnen de ontbindende voorwaarden in de koopovereenkomst worden opgenomen. 

De notaris kan je informeren over alle ontbindende voorwaarden die je kan opstellen. De vijf belangrijkste zijn:

  1. ​Kopen onder voorbehoud van financiering 
  2. Kopen onder voorbehoud van bouwkundige keuring 
  3. Kopen onder voorbehoud van NHG
  4. Kopen ondervoorbehoud van huisbestigngsvergunning 
  5. Kopen onder voorbehoud van verkoop eigen woning: no risk-clausule

1. Kopen onder voorbehoud van financiering

Deze voorwaarde wordt vrijwel altijd in een koopcontract opgenomen. Dat komt omdat je vaak vooraf je financiering nog niet rond hebt. Als koper heb je namelijk drie dagen bedenktijd na het tekenen van het voorlopig koopcontract. Maar dat is voor het rondkrijgen van je financiering niet genoeg. Het afsluiten van een hypotheek duurt gemiddeld vier tot zes weken. We raden je aan om altijd onder voorbehoud van financiering te kopen.

Tip: plan in het begin van je zoektocht een gesprek met een hypotheekadviseur. Of bereken online wat je maximaal kan lenen. Zo kan je het proces versnellen. 

2. Kopen onder voorbehoud van bouwkundige keuring

Een bouwkundige keuring geeft meer informatie over de technische staat van de woning. De koop kan ontbonden worden als er verborgen gebreken of achterstallig onderhoud wordt gevonden. In de koopovereenkomst staat meestal het maximale bedrag van de herstelwerkzaamheden. Blijken de kosten voor herstel of onderhoud hoger te zijn? Dan mag je de koopovereenkomst ontbinden.

Je kan een bouwkundige keuring natuurlijk ook voor het sluiten van een koopovereenkomst uitvoeren. De uitkomst van de keuring kan je dan nog gebruiken in de onderhandelingen. 

3. Kopen onder voorbehoud van NHG

Misschien wil je alleen een huis kopen met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Met NHG heb je meer zekerheid. Je bent verzekerd van een laag rentetarief en tegen een grote restschuld. Krijg je geen NHG? Dan kan de koop met deze voorwaarde worden ontbonden.

4. Kopen onder voorbehoud van huisvestingsvergunning

Soms heb je een vergunning nodig om ergens te mogen wonen. Bijvoorbeeld in een gewilde gemeente zoals Amsterdam. Je moet dan binding met de regio hebben om er te mogen wonen. Zoals wanneer je nu al in de gemeente werkt of woont. Neem je deze ontbindende voorwaarde in de koopakte op? Dan wordt de koop ontbonden als je niet binnen het afgesproken termijn een woonvergunning krijgt.

5. Kopen onder voorbehoud van verkoop eigen woning: no risk-clausule

De no-risk clausule kan je opnemen als je eigen huis nog niet onvoorwaardelijk verkocht is. Door de no risk-clausule loop je als koper niet het risico dat je straks twee huizen hebt.

Tip: spreek ruime ontbindende voorwaarden af. 

Koper en verkoper spreken samen de ontbindende voorwaarden af. En de datum waarop je uiterlijk het contract nog kan ontbinden. Voor die datum kan je nog zonder kosten afzien van de koop. Het is dus belangrijk dat je hypotheek dan ook rond is. Het is dus verstandig om de periode voor de ontbindende voorwaarden ruim te nemen. 

Wat zijn de risico's als je geen ontbindende voorwaarden opneemt?

De ontbindende voorwaarden zijn vooral bedoeld om de koper te beschermen. Neem je geen financieringsvoorbehoud op in het koopcontract en krijg je de financiering niet rond? Dan ben je gebonden aan de koopovereenkomst. Kan je de woning niet betalen? Dan moet de koopovereenkomst worden ontbonden. Je moet dan, volgens de afspraak die in de overeenkomst staat, 10% aan de verkoper betalen. 

Dit laatste gebeurt niet heel vaak. Maar je kunt natuurlijk wel een roodstand hebben op de bankrekening. Bijvoorbeeld een creditcard met uitstaand saldo die je net even vergeten was. Je moet dan meer spaargeld hebben om dit af te kunnen lossen om de hypotheek door te laten gaan. 

Ook overbieden kan een probleem zijn om de hypotheek rond te krijgen. Als je meer biedt, maar de woning is het niet waard, dan zal de taxateur de waarde van de woning ook lager inschatten. Je kunt hierdoor minder lenen, en dit gaat vaak om (tien) duizenden euro's. Deze moet je dus uit je spaargeld of een schenking halen. Krijg je de financiering niet rond? Dan moet je de overeenkomst helaas ontbinden. 

Hoe werkt het ontbinden van de koopovereenkomst?

Als koper heb je recht op drie dagen bedenktijd. Binnen die tijd kan je de koopovereenkomst kosteloos en zonder opgave van reden ontbinden. Maar wil je het koopcontract na die drie dagen ontbinden? Dan moet je een boete betalen. Dis is vaak 10 % van de koopsom. Heb je ontbindende voorwaarden opgenomen? Dan voorkom je dat je een boete moet betalen als je na de drie dagen de koopovereenkomst wil ontbinden.

Wat je moet doen om de koop te ontbinden? Stuur een aangetekende brief met de reden waarom je wil ontbinden en bewijsstukken. Zoals afwijzingen van geldverstrekkers.


Wat gebeurt er als de ontbindende voorwaarden zijn verlopen?

Bij het opstellen van de ontbindende voorwaarden spreek je een termijn af. Soms komt het voor dat de hypotheek niet op tijd rond komt. Je kan dan vaak vragen om de ontbindende voorwaarden te verlengen bij de verkopend makelaar of verkoper. Willen ze niet verlengen en verloopt de datum? Dan zijn er twee opties:

  • ​Je hypotheek komt rond. Dan is er niks aan de hand. 
  • Je hypotheek komt niet rond. Je moet dan volgens de koopovereenkomst 10 % betalen. 

Wil de koper niet verlengen? Ga dan met elkaar in gesprek. Bespreek of je het risico wil nemen dat de hypotheek niet rond komt en je dus aan de overeenkomst vast zit. 

Ontbindende voorwaarden als verkoper

De verkoper kan ook ontbindende voorwaarden opnemen in het koopcontract. Bijvoorbeeld als je een restschuld hebt, die je wil meefinancieren bij je nieuwe huis. Of nog geen nieuwe woning hebt gekocht.

Goed om te weten: als verkoper hoef je niet akkoord te gaan met alle ontbindende voorwaarden van de koper. Vraag naar de ontbindende voorwaarden als een koper een bod doet.