Hypotheek oversluiten

Het oversluiten van een hypotheek betekent eigenlijk dat je overstapt naar een andere hypotheek, terwijl je in hetzelfde huis blijft wonen. Het wordt ook wel 'hypotheek herfinancieren' genoemd. Bij het oversluiten van je hypotheek, sluit je een volledig nieuwe hypotheek af. Je krijgt dus ook nieuwe voorwaarden en een nieuwe rente. Ook de term 'hypotheek openbreken' wordt wel eens gebruikt, omdat je het huidige rentecontract met je bank openbreekt.

Wil je weten of het voor jou rendabel is om je hypotheek over te sluiten? Doe dan de oversluitcheck en bereken je terugverdientijd.

Rente kan dalen binnen rentevaste periode

Als je een nieuwe hypotheek afsluit, kies je ook altijd een rentevaste periode. Je bepaalt dan voor hoeveel jaar je de huidige rente vastzet. Dit kan 10, 15, 20 of zelfs 30 jaar zijn. Binnen deze periode heb je dus de zekerheid over wat je aan rente over je hypotheek betaalt. Maar wat nou als de rente binnen je rentevaste periode daalt? Je hypotheek oversluiten kan dan voordelig zijn. Een andere reden om je hypotheek over te sluiten kan zijn dat de nieuwe hypotheek betere voorwaarden heeft.

Maandlasten omlaag of woning verbouwen

Met de nieuwe hypotheek los je de schuld van de oude hypotheek af. Dat kan natuurlijk interessant voor je zijn. Maar reken jezelf niet rijk voordat je dit goed hebt doorgerekend. Er komt namelijk nog meer bij kijken. Naast het omlaag brengen van de maandlasten kun je ook oversluiten omdat je graag langere zekerheid wilt hebben over je rentevaste periode. Of omdat je bijvoorbeeld wil gaan verbouwen of je woning verduurzamen. Je kunt dan goedkoper uitkomen als je je hypotheek oversluit. 

We noemden het hierboven al als één van de nadelen: de kosten. Je hypotheek oversluiten naar een andere bank kan helaas niet zonder kosten.

Taxatiekosten

Bij een nieuwe hypotheek moet je huis vaak opnieuw getaxeerd worden. Hier betaal je taxatiekosten voor. De bank wil namelijk altijd weten hoeveel je huis waard is. Dit heeft invloed op je maximale hypotheek en op de risicoklasse waar je in valt. Gemiddeld betaal je al snel 600 euro voor een taxatierapport. Is je hypotheek lager dan 60% van de WOZ waarde? Dan is een taxatie niet altijd nodig.

Kosten voor de notaris

Je nieuwe hypotheek moet geregeld worden bij de notaris. De notariskosten voor het oversluiten van een hypotheek liggen rond de 600 euro.

Advies- en bemiddelingskosten

Het oversluiten van je hypotheek kost je best veel werk. Veel mensen kiezen er daarom voor een hypotheekadviseur in te schakelen. De kosten voor advies lopen al snel op tot duizenden euro’s. Maar regel je het via Independer? Dan kost advies en bemiddeling je maar € 1.795. Heb je zelf redelijk veel kennis van hypotheken? Dan kun je ook kiezen voor ‘execution only’. Je regelt het oversluiten dan zelf, met een beetje hulp van een expert. Hier betaal je bij Independer  € 795 voor.

Boete voor hypotheek oversluiten (boeterente)

Wil je je hypotheek oversluiten naar een andere kredietverstrekker? Als je dit binnen de looptijd van je hypotheek doet, moet je hiervoor een boete betalen. De hoogte van de boete hangt af van de de resterende looptijd van je hypotheek. Check dit vooraf bij je huidige hypotheekverstrekker. Lees hierover meer bij de volgende alinea 'boete voor vervroegd aflossen'. 

Naast de boeterente betaal je vaak ook nog administratiekosten. Deze kosten liggen meestal tussen de 150 en 250 euro.

Let op: Je kunt je oversluitkosten vaak meefinancieren in je nieuwe hypotheek. Je betaalt dan niet in één keer, maar het wordt meegenomen in het bedrag dat je moet aflossen bij je nieuwe bank. Daarnaast kun je oversluitkosten aftrekken van de belasting.

Geldverstrekkers rekenen een boete wanneer de hypotheek eerder wordt afgelost dan in de hypotheekakte is afgesproken, bijvoorbeeld bij oversluiten. De boeterente is een compensatie voor de  geldverstrekker voor de gemiste inkomsten van de hypotheek. Hoe berekent de bank de hoogte van de boete? Ze vergelijken je huidige rente met de rente van de resterende rentevaste periode. Vervolgens berekenen ze met het verschil de vergoeding over de overgebleven rentevaste periode. In het algemeen geldt: hoe korter de rentevaste periode, hoe lager de rente.

Lees alles over het berekenen van de boeterente.

Benieuwd of oversluiten iets voor jou is? In onderstaand voorbeeld laten we je zien hoe je kunt bereken of oversluiten op de lange termijn voor jou voordelig is of niet. 

Voorbeeld

Stel je hebt nu een aflossingsvrije hypotheek van € 250.000 en de rente staat nog 5 jaar vast. Op dit moment betaal je 3,5% rente, maar als je oversluit ga je slechts 1,5% rente betalen. Wat kun je dan besparen op je hypotheek?

Per jaar bespaar je bijna € 5.000. Dat betekent in totaal € 25.000 voor de laatste vijf jaar. Maar we zijn er nog niet.

Kosten

Je moet namelijk ook nog bijkomende kosten voor het afsluiten van de nieuwe hypotheek betalen. Denk aan: taxatiekosten, bemiddelingskosten en notariskosten. In dit voorbeeld gaan we even uit van € 2.000. 

Daarnaast moet je een vergoeding voor vroegtijdig aflossen betalen. De hoogte hiervan kun je opvragen bij je hypotheekaanbieder of zelf berekenen via een tool. In dit geval hebben wij de boete alvast voor je berekend: € 19.664. 

Conclusie

Oversluiten is in deze situatie voor jou voordelig. De kosten (€ 21.664) zijn lager dan wat je bespaart aan hypotheekrente (€ 25.000). In totaal ben je € 3.336 voordeliger  uit.

Er zijn een aantal situaties waarbij het oversluiten van je hypotheek niet mogelijk is. Bijvoorbeeld als:

• je huis onder water staat.
  Dit betekent dat je huidige hypotheek hoger is dan de waarde van je huis. Hierdoor houd je dus een restschuld over als je het huis verkoopt. Van je hypotheekaanbieder mag je dan niet oversluiten.
  
  
• als je een spaarhypotheek hebt.
  In dit geval mag je wel oversluiten maar is het waarschijnlijk niet slim. Bij een spaarhypotheek betaal je namelijk rente over de lening en ontvang je rente over het spaargedeelte wat je opbouwt. Deze rente is altijd aan elkaar gelijk. Als je je hypotheek oversluit naar een lagere rente, ga je ook minder rente betalen. Maar je krijgt dan dus ook minder rente. Je moet dus zelf meer inleggen om ervoor te zorgen dat je aan het einde van je looptijd genoeg geld in je spaarpot hebt.

Bij een aflossingsvrije hypotheek heb je lage maandlasten. Je lost namelijk niet af en betaalt alleen rente over de hypotheek. Het nadeel is wel: aan het eind van de looptijd staat jouw volledige hypotheekschuld nog open. Eén van de opties is jouw aflossingsvrije hypotheek oversluiten naar een andere hypotheekvorm waarbij je wel aflost. Bijvoorbeeld een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek.

Niet je hypotheek oversluiten maar wel besparen op je woonlasten? Dan is rentemiddeling een andere optie. Bij rentemiddeling berekent de hypotheekaanbieder het gemiddelde van je huidige rente en de actuele rente. Dit is de nieuwe rente die je gaat betalen. Ook start je een nieuwe rentevaste periode. Omdat de hypotheekaanbieder nu rente misloopt die je anders had moeten betalen, moet je hiervoor een vergoeding betalen. Dit wordt berekend in de vorm van een renteopslag. Bereken goed of rentemiddeling voor jou voordelig is. Je gaat wel minder rente betalen, maar door de vergoeding die je moet betalen is het niet altijd goedkoop.

Je hypotheek oversluiten bij Independer doe je via onze optie 'execution only'. Je krijgt dan geen uitgebreid persoonlijk hypotheekadvies, maar wel persoonlijke begeleiding van een hypotheekexpert. Dit regel je voor het voordelige tarief van 795 euro. Zo bespaar je (nog meer) op je afsluitkosten.