Aflossingsvrije hypotheek

Wat is een aflossingsvrije hypotheek? In het kort:

Een aflossingsvrije hypotheek heeft een aantal kenmerken. We sommen ze kort voor je op:

• Je mag maximaal maar 50% van de woningwaarde lenen.
• Je maandlasten bestaan alleen uit rente omdat je niets aflost. Hierdoor zijn je maandlasten laag en blijven ze gelijk.
• Aan het eind van de looptijd los je de hypotheekschuld in één keer af. Maar tussentijds aflossen mag ook.
• Je hypotheekschuld blijft tijdens de gehele looptijd gelijk, tenzij je tussentijds aflost.
• Je kan de aflossingsvrije hypotheek combineren met een andere hypotheekvorm. Zo heb je na de looptijd van je aflossingsvrije hypotheek toch een gedeelte afgelost.
• Sinds 1 januari 2013 krijg je geen hypotheekrenteaftrek meer bij een aflossingsvrije hypotheek. Ook is het niet meer mogelijk om een aflossingsvrije hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) af te sluiten.
• Vaak hebben aflossingsvrije hypotheken een looptijd van 30 jaar.

Mag je nog een aflossingsvrije hypotheek afsluiten in 2025?

Je mag in 2025 nog steeds een aflossingsvrije hypotheek afsluiten, maar hier zitten wel een aantal voorwaarden aan. Zo mag je nog maar maximaal 50% van de woningwaarde lenen. Een volledige aflossingsvrije hypotheek is dus niet meer mogelijk. 

Daarom nemen veel mensen deze hypotheek samen met een andere soort hypotheek. Zo los je toch iets af en heb je aan het einde minder schuld dan met alleen een aflossingsvrije hypotheek.

Ook is de rente van een aflossingsvrije hypotheek per 1 januari 2013 niet meer aftrekbaar. Heb je voor deze datum de hypotheek al afgesloten? Dan gelden nog de oude regels en blijft je rente aftrekbaar. 

Voordelen aflossingsvrije hypotheek

Een aflossingsvrije hypotheek heeft een aantal voordelen:

• Lagere en gelijke maandlasten: je betaalt alleen rente over het hypotheekbedrag, en je spaart niet voor de aflossing van je hypotheek. Hierdoor zijn je maandlasten laag, blijven ze gelijk en houd je meer ruimte in je portemonnee over.
• Je betaalt minder belasting: omdat de aflossingsvrije lening in box 3 valt. Hierdoor mag je de lening van je vermogen aftrekken en betaal je minder belasting hierover. Let op: dit geldt alleen als je je hypotheek na 1 januari 2013 hebt afgesloten. 
• Makkelijk aflossen als je je huis met winst verkoopt: Stijgt de waarde van je huis? Dan kan je makkelijker je aflossingsvrije hypotheek aflossen als je je huis verkoopt​.

Nadelen aflossingsvrije hypotheek

Een aflossingsvrije hypotheek heeft ook nadelen, zoals:

• Geen hypotheekrenteaftrek: Bij een nieuwe aflossingsvrije hypotheek heb je geen recht op hypotheekrenteaftrek. Alleen als je hypotheek eerder is afgesloten dan 1 januari 2013 heb je hier nog recht op.
• Je lost niets af: Na de looptijd (vaak 30 jaar) staat je hypotheekschuld nog open. Deze moet je op dat moment in één keer aflossen of je verlengt de looptijd.
• Maximale hypotheek is lager: Omdat de bank bij een aflossingsvrije hypotheek je inkomen anders toetst, is de maximale hypotheek die je krijgt lager.
• Je betaalt meer rente dan bij andere hypotheekvormen: Vaak ligt de rente bij deze hypotheekvorm hoger. Daarnaast los je bij andere type hypotheken wel af waardoor het rentebedrag lager wordt. 
• Hogere maandlasten als de rente na rentevrije periode stijgt: Als je rentevaste periode is afgelopen en de rente is gestegen, dan gaan de maandlasten ook omhoog. Je hebt dan niet de mogelijkheid om de rente nog af te trekken. 
• Totaalbedrag is altijd hoger: Het totaalbedrag dat je voor je huis betaalt is altijd hoger omdat je rente blijft betalen.
• Risico waardedaling: Als je huis in waarde daalt, kan je een restschuld overhouden wanneer je het huis verkoopt. Je huis staat dan ‘onder water’.​
• Risico aflossing niet kunnen betalen: Kan je aan het einde van de looptijd de hypotheekschuld niet aflossen? Dan kan je de hypotheek verlengen als je de hypotheeklasten kan betalen. Is dit niet het geval? Dan zal je je huis verplicht moeten verkopen. 

Voorbeeld aflossingsvrije hypotheek

De situatie

Jonge starters Mark en Lotte hebben in 2023 een huis gekocht van €400.000. De WOZ-waarde en de hypotheek is ook €400.000. Het inkomen van Mark is €70.000 en dat van Lotte €40.000. Zij hebben voor de aankoop van dit huis eigen geld en de kosten koper bij elkaar gespaard. Ze willen een hypotheek voor 10 jaar met NHG. Daarnaast kiezen ze voor een middellange rentevaste periode, zodat ze zekerheid hebben over hun maandlasten. 

Keuze voor aflossingsvrij?

Mark en Lotte vragen zich af of een stuk aflossingsvrij handig is. Ze gaan ervan uit dat de waarde van de woning en hun inkomen de komende jaren stijgt. Nu al aflossen zou daarom niet nodig zijn. Dit betekent wel dat ze aan het einde van de looptijd nog een restschuld overhouden. Ze verwachten dat ze zelf voldoende vermogen opbouwen om de hypotheek af te aflossen.

Tot 2022 was de hypotheekrente erg laag. Hierdoor waren de maandlasten ook laag en kozen steeds meer mensen voor een aflossingsvrije hypotheek. Door de lage rente ontving je namelijk bijna geen belastingaftrek.

Maar in 2024 is de rente weer gestegen naar ongeveer 4%. De bruto maandlasten zijn voor Mark en Lotte bij een stuk aflossingsvrij inderdaad lager. Maar doordat ze meer belastingaftrek ontvangen, hebben ze ongeveer dezelfde netto maandlasten als bij een volledige annuïteitenhypotheek. En daarbij lossen ze veel meer af. Na 10 jaar scheelt dat ruim €42.000. 

Als ze voor een lineaire hypotheek kiezen dan gaat het aflossen nog sneller. Na 10 jaar hebben ze dan al €134.000 afgelost. Maar de maandlasten van de lineaire hypotheek liggen in het begin ook een stuk hoger. Deze dalen wel geleidelijk tijdens de looptijd van de hypotheek, maar de vraag is of ze dit kunnen betalen. 

Mark en Lotte hebben verschillende hypotheekopties overwogen. Hieronder zie je een overzicht van hun maandelijkse en totale hypotheeklasten per situatie. 

Rekentool

Ben je benieuwd naar jouw bruto en netto maandlasten bij een aflossingsvrije hypotheek? Klik dan op de knop hieronder om je maandlasten gemakkelijk te berekenen.

Maandlasten berekenen

Hypotheekrente aflossingsvrij

Zoals de naam al verklapt, los je bij een aflossingsvrije hypotheek niet af, maar betaal je alleen hypotheekrente. Hierdoor zijn je maandlasten een stuk lager. Om die reden is vaak de rente hoger dan bij een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Deze valt vaak tussen de 0,1% en 0,3%. Dit is afhankelijk van de looptijd, de rentevaste periode, de marktwaarde en de huidige rentestand. 

Bij een aflossingsvrije hypotheek kun je ook kiezen voor variabele rente. Hierbij staat je hypotheekrente voor één maand vast. Elke maand verandert de rente, waardoor je maandlasten ook wisselen. Meestal mag je slechts een deel van je aflossingsvrije hypotheek afsluiten met variabele rente. Voor het overige deel moet je kiezen voor een langere looptijd.

De hoogte van de actuele hypotheekrente bij een aflossingsvrije hypotheek verandert. Hierdoor is het niet mogelijk om één hypotheekverstrekker aan te wijzen als goedkoop of duur. Maar als we kijken naar de huidige tarieven met een 10 jarige rentevaste periode dan zien we het volgende: 

1. Centraal Beheer heeft de laagste hypotheekrente, namelijk 4,2%.
2. Allianz heeft de hoogste hypotheekrente, namelijk 5,2%.

Deze data is gemeten op 26 juni 2024 en is gebaseerd op een hypotheek met NHG en een maximale marktwaarde van 100%. De gemiddelde rente is ongeveer 4,51%.

Is de rente van een aflossingsvrije hypotheek aftrekbaar?

Bij een aantal hypotheekvormen mag je de betaalde hypotheekrente van je inkomen aftrekken op je belastingaangifte. Tot aan 2013 mocht dit ook bij een aflossingsvrije hypotheek. Sindsdien is de rente op deze hypotheekvorm niet meer aftrekbaar. Alleen als je vóór 2013 al een aflossingsvrije hypotheek had, heb je nog recht op hypotheekrenteaftrek. De rente blijft dan nog voor maximaal dertig jaar aftrekbaar. 

Aflossingsvrije hypotheek aflossen

Bij een aflossingsvrije hypotheek ben je niet verplicht om af te lossen. Het hele idee van deze hypotheekvorm is namelijk dat je maandlasten alleen uit rente bestaan. Maar dat betekent niet dat extra aflossen onmogelijk is. Zo mag je vaak jaarlijks 10% tot 20% op een aflossingsvrije hypotheek boetevrij aflossen. Maar let op, want deze percentages verschillen per hypotheekaanbieder. 

Door extra af te lossen wordt je restschuld lager, waardoor het rentebedrag dat je maandelijks betaalt ook minder wordt. Daarnaast blijft er aan het einde van de looptijd minder restschuld over, waardoor je dit makkelijker kan afbetalen. En als kers op de taart val je ook in een lagere tariefklasse. Deze bepaalt de hoogte van je hypotheekrente en hangt af van de verhouding tussen je hypotheekschuld en de woningwaarde. Doordat je extra aflost wordt je hypotheekschuld kleiner, val je in een lagere tariefklasse en betaal je minder rente. 

Aflossingsvrije hypotheek berekenen & maandlasten

Je aflossingsvrije hypotheek maandlasten bestaan alleen uit rente. Daarom heb je alleen het rentepercentage nodig om de maandlasten van je aflossingsvrije hypotheek te berekenen.

Ben je benieuwd naar de voordelen, risico's en maandlasten van een aflossingsvrije hypotheek? Of heb je hulp nodig bij het kiezen van de juiste hypotheekaanbieder voor dit type hypotheek? Plan dan een gratis oriëntatiegesprek met onze hypotheekexperts voor persoonlijk advies.

Gratis oriëntatiegesprek

Aflossingsvrije hypotheek overwaarde

Stel je hebt een aflossingsvrije hypotheek en je huis is in waarde gestegen. Dan is de waarde van je huis hoger dan je hypotheekschuld. Dit noemen we overwaarde. 

Met een overwaarde kan je makkelijker de restschuld van je aflossingsvrije hypotheek afbetalen. Maar het kan ook anders lopen. Als je huis in waarde daalt, kan je overwaarde verdwijnen. En als de huizenprijzen dalen terwijl de hypotheekschuld even hoog blijft, kunnen er financiële problemen ontstaan. Daarom is het risicovol om bij een aflossingsvrije hypotheek te rekenen op de overwaarde van je huis voor de aflossing.

Overgangsrecht aflossingsvrije hypotheek

Als je vóór 1 januari 2013 al een aflossingsvrije hypotheek had, heb je door het overgangsrecht nog recht op hypotheekrenteaftrek. Zelfs al heb je geen gedeeltelijke lineaire- of annuïteitenhypotheek. 

Het overgangsrecht is vooral voordelig als je van plan bent om je hypotheek mee te nemen bij een verhuizing. Zo kan je blijven profiteren van de hypotheekrenteaftrek, zelfs als je een aflossingsvrije hypotheek hebt. Maar ga je je hypotheek verhogen? Dan moet je voor het extra hypotheekdeel wel een annuïteiten- of lineaire hypotheek nemen. Als je dat niet doet dan vervalt het recht op hypotheekrenteaftrek voor de verhoging. Je behoudt dan alleen nog de hypotheekrenteaftrek op het originele bedrag.

Helaas blijft deze regeling niet voor altijd bestaan. Het overgangsrecht blijft tot 1 januari 2044 van toepassing op hypotheken die op 31 december 2012 al bestonden. Daarna is er alleen nog renteaftrek mogelijk voor een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek.

Aflossingsvrije hypotheek verlengen

Als jouw aflossingsvrije hypotheek binnenkort afloopt dan kan je deze verlengen als de bank dit accepteert. Zij kijken naar de hoogte van de hypotheekschuld, de waarde van de woning en jouw inkomen. Als je hypotheek hoger dan 50% van de woningwaarde is, dan zul je het verschil maandelijks moeten aflossen. 

Daarnaast is het bij de meeste hypotheekaanbieders ook mogelijk om je aflossingsvrije hypotheek vervroegd te verlengen. De resterende looptijd mag dan niet meer dan 10 jaar zijn. Dit is slim om aan het einde van je rentevaste periode te overwegen. Als je dan de looptijd met bijvoorbeeld 30 jaar verlengd, dan kun je een lange rentevaste periode kiezen. En door de huidige lage rentes profiteer je dan ook van lagere maandlasten. 

Het is sowieso slim om rond je 55e je aflossingsvrije hypotheek goed te bekijken en aan te passen. Je hebt dan namelijk nog inkomen vanuit je werk. Wacht je tot je pensioen? Dan wordt je pensioeninkomen meegerekend, wat vaak lager is dan het inkomen vanuit je werk. Pas daarom je hypotheek aan voordat je met pensioen gaat, zodat je meer mogelijkheden en lagere rentetarieven hebt.

Aflossingsvrije hypotheek box 3

In Nederland kennen we 3 belastingboxen: 

• Box 1: belastbaar inkomen uit werk en woning
• Box 2: belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang
• Box 3: belastbaar inkomen uit sparen en beleggen

De hypotheekrenteaftrek valt onder box 1. Is de rente van je aflossingsvrije hypotheek niet aftrekbaar? Dan beschouwt de Belastingdienst je aflossingsvrije hypotheek als vermogen in box 3. Dit betekent dat je de hypotheekschuld niet kunt aftrekken van je belastbaar inkomen in box 1. Hierdoor betaal je minder belasting over je vermogen.

Aflossingsvrije hypotheek zonder NHG

Sluit je voor het eerst een hypotheek af en kies je voor een aflossingsvrije hypotheek? Dan kun je je hypotheek niet met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) afsluiten. Dit geldt ook als je hypotheek uit een combinatie bestaat, bijvoorbeeld een deel aflossingsvrij en een deel annuïteit. 

Hierdoor betaal je een hogere rente voor je hypotheek wanneer je niet veel eigen geld inlegt. Maar aan de andere kant hoef je de borgtochtprovisie van NHG niet te betalen. Dit is 0,7% van de hoogte van de hypotheek. Daarnaast is de rente altijd voorzien van een risico opslag. Deze wordt bepaald door de verhouding tussen de woningwaarde en het hypotheekbedrag. Is de waarde van je woning gestegen? Dan kan je de renteopslag vaak met het aanleveren van je WOZ-aanslag verlagen. Houd dit dus goed in de gaten!