Wat is een familiehypotheek?

Met een familiehypotheek leen je geld van familie of vrienden om een huis te kopen. Meestal lenen ouders geld aan hun kind. Maar ook een ander familielid of een vriend kan je geld lenen bij een familiehypotheek. Dit heet ook wel een familielening of een familiebank-constructie.

Je kunt het geld van een familiehypotheek gebruiken om een huis helemaal zelf te betalen. Maar meestal komt het boven op een normale hypotheek bij een bank. Bij een familiehypotheek maak je samen afspraken over het bedrag, de looptijd en het rentepercentage.

In 2020 maakten 645.000 Nederlandse huishoudens gebruik van een familiehypotheek. Het geldt vaker als alternatief voor de afgeschafte jubelton. Want ook met een familiehypotheek helpen ouders hun kinderen bij het kopen van een huis.

Voordelen van een familiehypotheek

Een familiehypotheek is voor de gever als de ontvanger voordelig. Hieronder bekijken we de pluspunten voor zowel de ontvanger als de gever van de lening.

Voordelen voor het kind/de lener

Lenen van familie is flexibeler dan lenen bij een bank. Je kunt in goed overleg zelf afspraken maken over de looptijd en lening.

Daarnaast kun je de betaalde hypotheekrente van een familiehypotheek ook aftrekken bij de belasting. Dan moet de lening wel voldoen aan dezelfde voorwaarden als bij een gewone hypotheek.

Voordelen voor de familie/geldverstrekker

Aan de andere kant heb je degene die het geld leent. Meestal de ouders. Het grootste voordeel voor veel ouders: Zo kunnen zij hun kind helpen bij de aankoop van een huis.

Financieel is het ook voordelig. De afgesproken rente ligt hoger dan de spaarrente, waardoor je een beter rendement krijgt op je spaargeld. En je hoeft geen belasting te betalen over de ontvangen rente.

Als je de familiehypotheek gebruikt als alternatief voor een schenking, dan is er nog een voordeel. Over een familiehypotheek hoef je geen schenkbelasting te betalen.

Heb je een flinke overwaarde op je eigen huis? Dan kun je dat eventueel gebruiken als lening aan je kind. Hier komen wel extra kosten en regels bij kijken. Die zijn voor iedere situatie weer anders. Vraag een financieel adviseur hoe dit zit in jouw situatie.

Risico's en nadelen van een familiehypotheek

Een familiehypotheek kan ook risico’s hebben. Het gaat om een groot bedrag en familieleden kunnen ruzie krijgen over wat dan ook. Daardoor kunnen ook problemen ontstaan over de lening.

Daarom is het belangrijk vooraf goede afspraken te maken en dit op papier te zetten. Denk aan het rentepercentage, hypotheekvorm en looptijd. Dit kun je vastleggen bij de notaris, maar dat is niet verplicht.


Een nadeel voor de ouders: Als je spaargeld aan je kind uitleent krijg je ook te maken met hogere belasting. Vanaf 2023 ziet de belasting het uitgeleende geld als een belegging en dat wordt zwaarder belast dan wanneer het op je spaarrekening staat. 

Het is dus erg belangrijk of de opbrengst (uit rente van je kind) opweegt tegen de extra belasting die je moet betalen. Raadpleeg een adviseur die dit voor je in kaart brengt.
quote symbool
De bank let ook op wat jullie samen afspreken. Je lasten mogen niet hoger zijn dan je kunt betalen. Anders is het risico voor de bank te groot. De bank zal dus altijd vragen hoe je het volledige aankoopbedrag bij elkaar krijgt.”
expert
Marga Lankreijer-Kos
Expert hypotheken

Familiehypotheken en de belastingdienst

Natuurlijk kijkt de belastingdienst ook mee bij familiehypotheken. Het is belangrijk dat jullie samen een marktconform rentepercentage afspreken.

De minimale rente hangt af van de markt van dat moment. Is jullie afgesproken rentepercentage te laag? Dan kan de belastingdienst de lening zien als een schenking en krijg je te maken met schenkbelasting. Een financieel adviseur helpt je bij het bepalen van een geschikt rentepercentage.

Vaak geven de ouders de ontvangen rente weer terug aan hun kind. Jaarlijks kun je maximaal € 6.713 belastingvrij schenken aan je kind. Onder voorwaarden kan dit bedrag eenmalig zelfs oplopen tot € 32.195.

Familiehypotheek voorbeeld

Nadia koopt haar eerste huis voor € 300.000. Ze kan met haar inkomen € 250.000 euro lenen en voor dit bedrag sluit ze bij een bank een hypotheek af. De overige € 50.000 leent ze van haar ouders. Omdat Nadia minder hoeft te lenen dan de waarde van haar huis, krijgt ze een lagere risico-opslag. Ze betaalt dus een lagere hypotheekrente aan de bank.

Nadia en haar ouders spreken een marktconforme rente af van 3,5 %. In het eerste jaar betaalt Nadia haar ouders ongeveer € 4.000 aan maandlasten (bij een lineaire lening). Doordat de € 4.000 lager is dan de schenkingsvrijstelling (in 2025 is dit € 6.713) hoeven zij geen schenkbelasting te betalen.

De bank vraagt Nadia om aan te tonen dat de hypotheeklasten worden teruggeschonken. Dit bewijst ze met een lening- en schenkovereenkomst die ze samen met haar ouders en een financieel adviseur heeft opgesteld.

Het voorbeeld is een van de vele varianten van een familiehypotheek. Iedere situatie is anders en daarom moet je dus zorgvuldig te werk gaan. Vraag daarom advies aan een expert.

Nieuws over hypotheken

Meer nieuws over hypotheken

Blijf op de hoogte van de actuele hypotheekrentes

​Ben je van plan om binnenkort een huis te kopen? Meld je dan nu aan voor onze hypotheekrente alert. Je ontvangt dan iedere maand een top 3 van de aanbieders met de laagste rentes en het actuele hypotheeknieuws. 

Veelgestelde vragen over familiehypotheken

Met een familiehypotheek leen je geld van een familielid (zoals ouders of grootouders) om een huis te kopen. Dit geeft je flexibiliteit in voorwaarden zoals rente en aflossing, want dit spreek je onderling af. Het kan voor de hele koopsom of een deel zijn, vaak naast een gewone hypotheek. Je kunt ook geld lenen van een vriend.
Een familiehypotheek kan gunstig zijn omdat het de koper meer financiële flexibiliteit geeft en vaak lagere maandlasten oplevert. Voor de geldverstrekker (vaak de ouders) betekent het een hoger rendement dan de huidige spaarrente. 
De rente bij een familiehypotheek moet marktconform zijn. Dat hangt af van de huidige markt. Een financieel adviseur kan je helpen bij het bepalen van een goede rente.
Ja, de rente van een familiehypotheek is aftrekbaar onder bepaalde voorwaarden. Zo moet de lening annuïtair of lineair worden afgelost binnen maximaal 30 jaar en moet een 'normale' marktrente worden betaald. Bij de Belastingdienst vind je alle voorwaarden.
Voor de koper geeft een familiehypotheek meer opties bij het kopen van een huis. De betaalde rente is vaak lager, en er kunnen onderling gunstige voorwaarden worden afgesproken. Voor de geldverstrekker is het voordeel dat het een hoger rendement op spaargeld kan bieden dan de huidige spaarrente.

Bronnen en expertise

Bij het samenstellen van deze pagina zijn de volgende bronnen geraadpleegd:

Informatie gecontroleerd door expert

expert
Marga Lankreijer-Kos
De informatie op deze pagina is gecontroleerd door Marga Lankreijer-Kos. Zij is specialist op het gebied van hypotheken en een veelgevraagd expert in de media. Bijvoorbeeld bij BNR Nieuwsradio en Nu.nl.
expert
Ilona Greeve
De informatie op deze pagina is gecontroleerd door Ilona Greeve. Zij is specialist op het gebied van hypotheken.
De informatie op deze pagina is voor het laatst bijgewerkt op 12 februari 2025.

Disclaimer

Het gebruik van de informatie is volledig de verantwoordelijkheid van de lezer. Independer staat niet in voor eventuele juridische correctheid, volledigheid en effectiviteit. Bekijk voor meer informatie ook ons redactioneel beleid.

Awards