Huurkoop van een huis

Wat is huurkoop van woningen?

Bij huurkoop ‘huur’ je als koper eerst de woning. Na afloop van de afgesproken termijn kan de koper de woning echt kopen. In de periode dat je huurt, ben je dus nog niet de eigenaar van de woning of het appartement. Voor de definitieve koop plaatsvindt is het huurrecht van toepassing op de huurkoopovereenkomst. Na de afgesproken periode wordt de overeenkomst een koopovereenkomst. Vanaf dan is het kooprecht van toepassing.

Hoe werkt de huurkoop van een woning?

Bij de huurkoop van een woning wordt een huurkoopovereenkomst afgesloten. Bij het tekenen van de huurkoopovereenkomst is er al een koopbedrag afgesproken. De koper betaalt maandelijks huur tot de afgesproken datum. De ‘huur’ bestaat uit een vast huurbedrag en een vast rentebedrag. Het totale betaalde bedrag aan huur wordt dan in zijn geheel of gedeeltelijk verrekend met de afgesproken aankoopprijs. Zo heb je dus geen eigen vermogen meer nodig om uiteindelijk een huis te kunnen kopen.

Er zijn twee vormen van huurkoop van een woning: huurkoop met koopverplichting en huurkoop met koopoptie. 

​Huurkoop met koopverplichting 

Ga je huurkoop van een woning aan met koopverplichting? Dan staat het vast dat je het huis uiteindelijk wilt kopen. De huurperiode en de koopprijs zijn ook vastgelegd in de overeenkomst.

​Huurkoop met koopoptie 

Ga je voor huurkoop van een woning met koopoptie? Dan heb je de mogelijkheid om na afloop van de huurperiode de woning te kopen. Dit is niet verplicht. De huurperiode en de koopprijs zijn ook niet vastgelegd in de overeenkomst. 

Voor- en nadelen van huurkoop voor de huurder of koper

Aan huurkoop van een woning zitten verschillende voor- en nadelen. Niet alleen voor de huurder, maar ook voor de koper. 

​Voordelen huurkoop woning 

• Proefwonen. Als huurder kun je alvast wonen in een huis dat je met je huidige inkomen niet zou kunnen kopen. Hiervoor heb je dus geen eigen vermogen nodig. Ook hoef je nog geen lening (hypotheek) af te sluiten bij de bank.
• Vast maandbedrag. Anders dan bij regulier huren staat de maandelijkse ‘huur’ bij huurkoop vast. Dit bedrag wordt namelijk vastgelegd in de huurkoopovereenkomst. Je hebt dus zekerheid over je vaste maandlasten.
• Vorm van beleggen. Een huis kopen op basis van huurkoop is een vorm van beleggen. Terwijl je de huurperiode doorloopt, stijgt de waarde van de woning.
• Een investering. Een huurkoop woning is voor de huurder een investering. In de overeenkomst wordt namelijk van tevoren vastgelegd welk bedrag aan huur zal worden betaald gedurende de hele huurperiode. Dit bedrag wordt uiteindelijk afgetrokken van de totale waarde van de verkoop.
• Geen koopverplichting. Je bent niet verplicht om het huis uiteindelijk te kopen. Let op: hiervoor moet je wel een huurovereenkomst aangaan met koopoptie. Ga je een huurovereenkomst aan met koopverplichting? Dan betekent dit dat je het huis na de huurperiode wilt kopen.
• Verkoopzekerheid en rendement op de huur. Voor de koper is de kans groter dat je het huis daadwerkelijk zal verkopen. Verkoop je het huis uiteindelijk niet? Dan haal je alsnog rendement op de huur.
• Belastingvoordeel. In sommige gevallen wordt de rente die je betaalt gezien als financiering van vastgoed, waardoor je recht hebt op hypotheekrenteaftrek. Hoe dit zit voor jouw situatie, kun je navragen bij de Belastingdienst.

​Nadelen huurkoop woning

• ​Verborgen gebreken. Als huurder kun je alvast wonen in een huis dat je misschien gaat kopen. Toch zal je als huurder niet alle details van de woning kennen. Vraag je dus van tevoren goed af: in welke staat is het huis? Zijn er geen verborgen gebreken waar ik na de huurperiode nog mee te maken krijg? 
• Aansprakelijkheid. Bij een woning kopen op basis van huurkoop ben je pas de volledige eigenaar van de woning als de huurperiode afloopt. Ondertussen ben je als huurder wel al aansprakelijk voor eventuele schade.
• Woning terugeisen. Kun je als huurder de maandelijkse afgesproken lasten niet meer betalen? Dan kan de koper de woning terugeisen. Dit is het geval wanneer je nog niet meer dan 75% van de huurperiode hebt betaald. Bij een hypotheek is dit anders: deze los je af. Kun je de hypotheek niet meer betalen? Dan wordt bij een liquidatieverkoop wat je hebt betaald aan hypotheek afgetrokken van de schuld. Bij huurkoop ben je jouw ‘aandeel’ dus kwijt als de eigenaar het huis terugvordert.

Toepassing: huurkoop van huis, appartement of recreatiewoning

In de huurkoopovereenkomst worden een koopsom, een vaste rente en de betalingstermijnen afgesproken. Als je als ‘huurder’ een woning huurkoopt, mag de vooraf vastgelegde koopsom achteraf niet worden verhoogd. Dit kan alleen met een duidelijk van tevoren afgesproken indexatie. Je mag als je een woning huurkoopt vervroegd of tussentijds aflossen. De verkoper mag hier een aflosvergoeding voor berekenen. Wel is in de wet vastgelegd dat deze aflosvergoeding niet hoger mag zijn dan de gemiste rentevergoeding. Als je vervroegd aflost, loopt de verkoper een aantal maanden rente mis.