Ben je starter op de woningmarkt? In 286 van de 342 Nederlandse gemeenten kun je een starterslening aanvragen. Hiermee kun je, naast de hypotheek bij de bank, extra geld lenen om de aankoop van je woning rond te krijgen. Gemiddeld gaat
Extra aflossen hypotheek: verstandig of niet?
Je maandlasten verlagen door extra af te lossen op je hypotheek? Veel mensen overwegen het, maar dit is niet altijd voordelig. We leggen je uit wat de voor- en nadelen zijn.
Marga Lankreijer-Kos, Expert hypotheken
Bijgewerkt: 19 mei 2025
Hypotheek aflossen
Het aflossen van je hypotheek is het terugbetalen van het geld dat je hebt geleend om een huis te kopen. Meestal doe je dit in maandelijkse termijnen. Afhankelijk van je soort hypotheek betaal je maandelijks een deel aflossing en een deel rente.
Annuïteitenhypotheek: Je betaalt elke maand hetzelfde bedrag dat deels uit rente en deels uit aflossing bestaat. In het begin bestaat het grootste deel van de betaling uit rente en een kleiner deel uit aflossing. Tijdens de looptijd neemt het aflossingsdeel toe en het rentedeel af.
Lineaire hypotheek: Je lost elke maand een vast bedrag af. Daarbij komen de rentekosten. Deze nemen elke maand af omdat de hypotheekschuld kleiner wordt. Je maandlasten worden daarom steeds lager.
Aflossingsvrije hypotheek: Je betaalt tijdens de looptijd alleen rente en geen aflossing. De volledige hoofdsom moet aan het einde van de looptijd in één keer worden terugbetaald. Bijvoorbeeld door het huis te verkopen of de hypotheek opnieuw te financieren.
Extra aflossen hypotheek
Je kunt ook extra aflossen op je hypotheek. Dan betaal je extra geld terug, naast je maandelijkse aflossing. Hierdoor los je je hypotheek sneller af en betaal je minder rente.
Hypotheek versneld aflossen of niet?
Extra aflossen op je hypotheek kan voordelen en nadelen hebben. Dit hangt af van je eigen financiële situatie en de voorwaarden van je hypotheek.
Voor- en nadelen van extra aflossen
De mogelijke voor- en nadelen op een rijtje:
| Voordeel | Nadeel |
|---|---|
| Lagere totale rentekosten | Minder geld achter de hand |
| Kortere looptijd hypotheek | Mogelijke boete |
| Minder schulden | Mogelijk minder belastingvoordeel |
| Mogelijk lagere hypotheekrente | Minder rendement bij spaar- of beleggingshypotheek |
| Minder afhankelijk van rentestijging | Gemiste andere investeringskansen |
Het verschilt per situatie welke voordelen en nadelen je hebt. Overleg met een financieel adviseur om dit voor jezelf duidelijk te maken.
Voordelen van extra aflossen
- Lagere totale rentekosten: Met extra aflossen verklein je het hypotheekbedrag waarover rente wordt berekend. Je betaalt dus minder rente tijdens de rest van de looptijd en hebt dus lagere maandlasten.
- Kortere looptijd hypotheek: Je kunt ook dezelfde maandlasten houden en de looptijd van je hypotheek verkorten. Je hebt de hypotheek dan eerder afgelost.
- Minder schulden: Meer aflossen betekent dat je schuld sneller lager wordt. Daarmee verbeter je misschien je financiële situatie. Je verkleint ook de kans op een restschuld als je het huis verkoopt.
- Mogelijk lagere hypotheekrente: Als je hypotheekschuld minder wordt, heb je misschien recht op een lagere hypotheekrente. Een deel van de hypotheekrente is namelijk renteopslag en dit heeft te maken met de risicoklasse waar je in valt. Een lagere schuld betekent soms een lagere risicoklasse.
- Minder afhankelijk van rentestijging: Als je minder schuld hebt, ben je minder gevoelig voor mogelijke rentestijgingen in de toekomst.
Nadelen van extra aflossen
- Minder geld achter de hand: Geld dat je gebruikt voor het extra aflossen, kun je niet meer gebruiken voor iets anders. Als je opeens extra geld nodig hebt voor onverwachte kosten kan dat een probleem zijn. Zorg daarom altijd voor een financiële buffer.
- Mogelijke boete: Soms krijg je een boete als je extra aflost. De aflossing is dan wel een fors bedrag. Meestal mag je per jaar tussen de 10% en 20% van het originele hypotheekbedrag boetevrij aflossen.
- Mogelijk minder belastingvoordeel: Als je hypotheekrente aftrekbaar is, dan verlaag je met versneld aflossen ook het bedrag dat je van de belasting kunt aftrekken.
- Gemiste andere investeringskansen: Het geld dat je gebruikt om extra af te lossen kun je niet gebruiken voor andere investeringen die misschien meer opleveren. Denk aan beleggen. Al weet je van tevoren natuurlijk niet zeker welke investering het meeste oplevert.
- Minder rendement bij spaar- of beleggingshypotheek: Bij deze hypotheekvormen bouw je rente op over je gespaarde of belegde geld. Als je hierop extra aflost, loop je dus rendement mis.
Veel mensen hebben overwaarde opgebouwd. Zeker ouderen die ook al jaren hebben afgelost. Heb je een flinke overwaarde op je huis? Dan doen de meeste banken niet moeilijk met het verstrekken van een bouwdepot voor jouw woning.”
Expert hypotheken
Boetevrij aflossen van je hypotheek
Versneld aflossen kan soms een boete opleveren. Dat klinkt misschien gek, maar het is logisch. Je betaalt je bank rente over de hypotheek en als je extra aflost, dan loopt de bank dus inkomsten mis. Met de boete maak je dat verlies voor de bank goed.
Gelukkig kun je tot een bepaald bedrag wel boetevrij aflossen. Vaak is dit maximaal 10 tot 20% van de oorspronkelijke hypotheek per jaar. Dit verschilt per bank. Heb jij een hypotheek afgesloten van €400.000 en mag je jaarlijks 20% boetevrij aflossen? Dan kun je dus ieder jaar €80.000 aflossen zonder boete te krijgen.
Bij sommige aanbieders mag je meer, of zelfs volledig boetevrij aflossen. Is de rentevaste periode afgelopen? Dan mag je altijd zonder boete onbeperkt aflossen. Je mag ook boetevrij aflossen als de rente bij een soortgelijke hypotheek hoger is dan de rente die je nu betaalt. Bij een variabele rente mag je ook boetevrij aflossen.
Hoe kun je eerder je hypotheek aflossen?
Je hebt besloten om extra af te lossen op je hypotheek. Dan moet je dat extra geld natuurlijk wel hebben. Hieronder zie je enkele manieren die onze klanten gebruiken om extra af te lossen.
Spaargeld
Extra hypotheek aflossen met spaargeld is de meest voor de hand liggende optie. Let op dat je wel een buffer houdt. Hiermee heb je spaargeld achter de hand dat je kunt gebruiken als je onverwachts een uitgave moet doen. Als je auto kapot gaat bijvoorbeeld.
Bonus of 13e maand
Ontvang je een jaarlijkse bonus of 13e maand? Als je dit geld niet per se nodig hebt, is het interessant om het te gebruiken voor een extra aflossing.
Belastingteruggave
Als je geld hebt teruggekregen na de jaarlijkse belastingaangifte, dan kun je dat gebruiken om extra af te lossen op je hypotheek zonder te moeten snijden in je maandbudget.
Erfenis
Sommige mensen krijgen met een erfenis een flink geldbedrag erbij. Dit kun je gebruiken om je hypotheek sneller mee af te lossen. Hou er rekening mee dat je over dit bedrag ook erfbelasting moet betalen en dus niet het hele bedrag kan gebruiken voor een extra aflossing.
Schenking
Jaarlijks heb je recht op een bepaald bedrag belastingvrije schenking. Vaak gaat dit om ouders die hun kind wat extra’s geven. Ben je een geluksvogel die zo’n schenking krijgt? Dan kun je dit extraatje gebruiken voor het sneller aflossen van je hypotheek.
Overwaarde
Je verkoopt je woning en na alle kosten van je nieuwe woning hou je een bedrag over. Dat is overwaarde. Dit kun je gebruiken voor extra aflossen. Hou wel rekening met de bijleenregeling. Daarmee heb je belastingvoordeel als je de volledige overwaarde gebruikt voor je nieuwe woning.
Oversluiten of extra aflossen
Tussentijds aflossen heeft dus voor- en nadelen. Als de actuele hypotheekrente veel lager is dan jouw rente, kan het soms voordeliger zijn om je hypotheek helemaal over te sluiten. Je krijgt dan een scherpere rente.
Sluit je tussentijds je hypotheek over? Dan betaal je vaak wel een flinke boeterente. Kijk dit altijd goed na. In sommige gevallen is het voordeel op de lange termijn namelijk veel groter en is het toch aantrekkelijk om tussentijds over te sluiten.
We leggen het uit met twee voorbeelden:
Voorbeeld oversluiten
Je moet nu € 10.000 aan boeterente betalen. Maar door de lage rente is je voordeel de komende 10 jaar in totaal € 20.000. Je bespaart dus € 10.000 in 10 jaar. Daarbij is de boeterente fiscaal aftrekbaar als de hypotheek dat ook is.
Je kunt de boeterente ook meenemen naar je nieuwe hypotheek. Maar dan is de rente over het stukje hypotheek dat je hebt afgesloten voor het financieren van de boeterente weer niet aftrekbaar.
Voorbeeld extra aflossen
Je gebruikt € 10.000 om extra af te lossen. Je hebt een annuïteitenhypotheek met een hoogte van € 300.000. Deze loopt nog 20 jaar en je betaalt 3,5% rente. Na de extra aflossing dalen je bruto maandlasten met ongeveer € 55 tot € 60.
Dit zijn simpele voorbeelden. Het is belangrijk om dit goed door te rekenen. Doe dit samen met een hypotheekadviseur. Dan ben je zeker van je zaak.
Hypotheek volledig aflossen
Je hele hypotheek aflossen, zodat je voortaan helemaal geen hypotheeklasten meer hebt. Huizenbezitters die opeens een groot geldbedrag krijgen, overwegen dit vaak. Daarbij moet je wel rekening houden met de eerder besproken boete; mogelijk betaal je bij volledige aflossing een extra bedrag aan de bank.
Daarnaast krijg je te maken met de Wet Hillen. Betaal je geen of weinig hypotheekrente omdat je een kleine (of geen) eigenwoningschuld hebt? Dan heb je met de Wet Hillen recht op belastingaftrek. Deze wet wordt sinds 2019 gefaseerd afgebouwd. Ieder jaar neemt het aftrekbare percentage af met 3,33%. Per 1 januari 2048 vervalt de aftrek helemaal.
Als je jouw hypotheek volledig aflost, dan kun je dus niet meer profiteren van de Wet Hillen. Maar in de meeste gevallen is het volledig aflossen van je hypotheek voordeliger, want je maandelijkse hypotheeklasten verdwijnen direct. Op de lange termijn bespaar je daar waarschijnlijk meer geld mee dan met de Wet Hillen.
Overweeg je jouw hypotheek helemaal af te lossen? Bespreek eerst met een hypotheekadviseur of dit voor jou de beste keuze is.
Veelgestelde vragen over extra aflossen
Lees meer over
Bronnen en expertise
Bij het samenstellen van deze pagina zijn de volgende bronnen geraadpleegd:
- Nibud - Een financiële buffer opbouwen
- Belastingdienst - Hulpmiddel erfbelasting berekenen
- Belastingdienst - Geen of een kleine eigenwoningschuld
Informatie gecontroleerd door expert
De informatie op deze pagina is gecontroleerd door Marga Lankreijer-Kos. Zij is specialist op het gebied van hypotheken en een veelgevraagd expert in de media. Bijvoorbeeld bij
BNR Nieuwsradio en Nu.nl.
De informatie op deze pagina is gecontroleerd door Ilona Greeve. Zij is specialist op het gebied van hypotheken.
De informatie op deze pagina is voor het laatst bijgewerkt op 19 mei 2025.
Disclaimer
Het gebruik van de informatie is volledig de verantwoordelijkheid van de lezer. Independer staat niet in voor eventuele juridische correctheid, volledigheid en effectiviteit. Bekijk voor meer informatie ook ons redactioneel beleid.
Awards
