Overwaarde gebruiken

Overwaarde opnemen: hoe zit dat?

Overwaarde is het verschil tussen de waarde van je huis en je resterende hypotheek. Als dit verschil positief is, dan heb je overwaarde.

Dit is geen bedrag dat zomaar in je portemonnee zit. Het zit ‘in stenen’, zoals dat zo mooi heet. Maar dit biedt wel mogelijkheden. Je kunt overwaarde op verschillende manieren benutten. Zo kun je:

• Verhuizen naar een nieuwe (duurdere) woning
• Een verbouwing betalen
• Je pensioen laten aanvullen

Je overwaarde berekenen

Eerst is het handig om je overwaarde te berekenen. Ten eerste bepaal je de waarde van je woning. Je kunt uitgaan van de WOZ-waarde of een taxatie. Ten tweede bekijk je de hoogte van je hypotheekschuld. Dat zie je online bij je bank. Trek de hypotheekschuld af van je woningwaarde en je hebt de overwaarde.

Is het verschil negatief? Dan heb je een restschuld. Maar door de stijgende huizenprijzen van de laatste jaren hebben de meeste huizenbezitters overwaarde opgebouwd.

Stappenplan overwaarde benutten

Je overwaarde benutten kan op veel manieren. Het proces verschilt per geval. Hieronder een voorbeeld:

Overwaarde benutten bij verhuizing

Heb je een eigen huis en wil je graag een nieuwe woning kopen? Dan kun je je overwaarde hiervoor inzetten. Dit is de meest voorkomende manier om overwaarde te gebruiken.

Verkoop je jouw woning? Dan moet je eerst je hypotheek aflossen en de verkoopkosten betalen. Wat je overhoudt is je overwaarde.

Dit kun je in principe vrij gebruiken, maar met belastingregels word je gestimuleerd om de overwaarde in je nieuwe huis te stoppen. Dat heet de bijleenregeling. Volgens deze regeling moet je de overwaarde investeren in een nieuwe woning. Anders heb je voor dat deel geen recht op hypotheekrenteaftrek wanneer je een nieuwe hypotheek afsluit.

Overwaarde inzetten voor je nieuwe huis

Als je overwaarde voor je nieuwe woning gebruikt, kun je dat op verschillende manieren doen.

Stel, je hebt €100.000 overwaarde op je huidige huis en je kunt €400.000 aan hypotheek krijgen voor een nieuw huis. Dan kun je kiezen. Of je koopt een huis van €500.000 door je overwaarde te gebruiken om meer dan je maximale hypotheek te besteden. Of je koopt een huis van €400.000 en gebruikt de ton overwaarde om een hypotheek van €300.000 af te sluiten. Dan heb je dus lagere maandlasten. 

Je kunt ook kiezen voor een mix: een deel om meer te besteden dan je maximale hypotheek en een deel om je maandlasten te verlagen. Overleg met een hypotheekadviseur wat in jouw situatie verstandig is, want je krijgt te maken met de bijleenregeling.

Opties overwaarde gebruiken zonder verhuizing

Liever niet verhuizen? Ook dan kun je de overwaarde benutten. We lopen verschillende opties langs.

Hypotheek verhogen

Is je huis meer waard geworden? Dan kun je met je overwaarde je hypotheek verhogen of een tweede hypotheek nemen. Je mag maximaal 100% van je woningwaarde aan hypotheek hebben. Een vereiste is dat je de bijbehorende hogere maandlasten wel kunt betalen.

Twee manieren van je hypotheek verhogen:

• Onderhands verhogen: De makkelijkste manier. Bij het afsluiten kun je de hypotheek voor een hoger bedrag in het Kadaster inschrijven dan het echte hypotheekbedrag. Dit is een verhoogde inschrijving. Je hebt dan de ruimte om je hypotheek onderhands te verhogen. Dan hoef je niet naar de notaris en kun je het makkelijker regelen. Wel vraagt de bank om een taxatierapport.
• Tweede hypotheek afsluiten: Als onderhands verhogen geen optie is, dan is een tweede hypotheek dat misschien wel. De bank kijkt dan naar je inkomen, huidige hypotheek en je overwaarde. Vaak wordt een tweede hypotheek gebruikt voor een verbouwing of verduurzaming. Onder voorwaarden kun je het ook anders besteden. Bijvoorbeeld aan een vakantiehuis of een droomreis.

Hypotheek oversluiten

Met oversluiten sluit je een nieuwe hypotheek af. Die vervangt dan je huidige hypotheek. Bij je nieuwe hypotheek leen je een extra bedrag, waarmee je de overwaarde vrijmaakt.

Oversluiten kan slim zijn. Bijvoorbeeld als de actuele hypotheekrente een stuk lager ligt dan de rente die jij ooit hebt vastgezet.

Je betaalt wel kosten voor oversluiten. Daarnaast kun je een boete krijgen van je oude bank. Dit heet boeterente en is een soort goedmakertje omdat je oude bank rente misloopt als jij je hypotheek oversluit.

Maar als je nieuwe hypotheekrente veel lager is, dan ben je op de langere termijn vaak voordeliger uit. Tijdens de periode van historisch lage rente in 2020 en 2021 zagen we dit veel gebeuren. In de jaren erna bijna niet meer vanwege de stijgende rente.

Verzilverhypotheek of opeethypotheek nemen

Met een verzilverhypotheek of opeethypotheek neem je een deel van je overwaarde op. Dit mag je vrij besteden. Als aanvulling op je pensioen bijvoorbeeld. Deze hypotheekvorm is niet zo bekend en alleen beschikbaar voor huizenbezitters van zestig jaar of ouder.

Met een verzilverhypotheek leen je de overwaarde en dient je huis als onderpand. Dit is een aflossingsvrije hypotheek. Dat betekent dat je alleen rente betaalt over deze lening en geen aflossing.

Deze lening kun je in één keer of in meerdere delen ontvangen. Dit bedrag met de bijbehorende rente telt de bank op bij de hypotheek. Je hypotheek groeit dus en je overwaarde krimpt: de hypotheek "eet de overwaarde op".

Is de opeethypotheek iets voor jou? Je leest er meer over op onze pagina over de verzilverhypotheek.

Verkopen en terughuren

Je eigen huis verkopen en erin blijven wonen als huurder. Ook dat is een mogelijkheid met je overwaarde. Dit heet ook wel 'sale and lease back'.

Hierbij verkoop je de woning aan een bedrijf, waarna je er wel blijft wonen als huurder. Je betaalt dus huur aan dat bedrijf. De overwaarde krijg je na de overeenkomst op je bankrekening gestort.

Hier zitten haken en ogen aan. Zo betaalt het bedrijf vaak niet de volledige marktwaarde van je woning. Daarnaast betaal je voortaan huur. Dat zorgt vaak voor veel hogere maandlasten.

Overweeg je deze mogelijkheid? Andere opties zijn vaak voordeliger. Laat je dus eerst goed adviseren door een onafhankelijk financieel adviseur.

Waar kun je overwaarde aan besteden?

Heb je de overwaarde verzilverd, dan kun je dat geld aan van alles uitgeven. We zetten veelvoorkomende opties op een rij.

Verbouwen

Veel mensen besteden hun overwaarde aan een verbouwing. Denk aan een nieuwe badkamer of de installatie van zonnepanelen. Dit maakt je huis een betere plek én je houdt hiermee recht op hypotheekrenteaftrek. Je kunt hiervoor ook een bouwdepot nemen.

Komt je oude dag in zicht en wil je nog lang in je eigen huis blijven wonen? Dan kun je je huis levensloopbestendig maken. Hiermee maak je je huis geschikt voor bewoners op een respectabele leeftijd.

Pensioen aanvullen

Je overwaarde als extra zakcentje voor je pensioen. Ook dat kan. Verzilverde overwaarde vult in dat geval je inkomen aan als je geen salaris meer krijgt. 

Dan kun je als pensionado blijven genieten van leuke dingen. Of kun je misschien wel eerder stoppen met werken. Het is slim om dat eerst te bespreken met een financieel adviseur.

Tweede huis kopen

Een tweede huis kopen van je overwaarde. Een vakantiewoning voor jezelf, of een huis om te verhuren. Dit kun je met overwaarde deels of helemaal financieren. Dan verhoog je de hypotheek op je huidige woning met het bedrag van je overwaarde. 

Dat levert je wel hogere maandlasten op. Daarnaast krijg je te maken met andere belastingregels en moet je meestal eigen geld inbrengen. We vertellen er meer over op onze pagina over een tweede huis kopen.

Je overwaarde schenken

Je kind helpen met een schenking: een wens van veel ouders. Daarmee kan jouw kind misschien zijn eerste woning kopen of een dure studie doen. De jubelton bestaat niet meer, maar gelukkig kun je nog altijd belastingvrij schenken aan familie.

In 2025 mag je eenmalig € 32.195 schenken aan je kind. Daarnaast is er een jaarlijkse vrijstelling van € 6.713. Deze mag je niet bij elkaar optellen. Meer voorwaarden vind je op onze pagina over belastingvrij schenken voor een eigen woning.

Iets moois kopen of doen

Leuk en aardig al die opties, maar kun je ook gewoon een dikke auto kopen van je overwaarde? Jazeker.

Als je bijvoorbeeld de overwaarde benut met een tweede hypotheek, mag je zelf weten wat je met dat geld doet. Een zeilboot, een wereldreis of een motor. Het kan allemaal.

Schuld aflossen met overwaarde

Sommige mensen gebruiken hun overwaarde voor het aflossen van schulden. Bijvoorbeeld een creditcardschuld, persoonlijke lening, autolening of een huurkoop die je hebt gedaan.

Een schuld aflossen met je overwaarde is alleen aantrekkelijk als de hypotheekrente veel lager is dan de rente op je huidige schuld. Dan heb je lagere maandlasten en spreid je de terugbetaling uit over een langere periode. Maar let op: de rente is niet fiscaal aftrekbaar.

Het is slim om dit vooraf te bespreken met een financieel adviseur, zodat je weet of het wel echt voordeliger is.

Maar let op; dit beïnvloedt je maandlasten, want je moet een extra lening terugbetalen en meer belasting betalen. Je plannen moeten wel realistisch zijn. Een goede adviseur houd je met beide benen op de grond.

Risico's van overwaarde opnemen

Overwaarde benutten klinkt vaak mooi, want je krijgt er extra geld bij. Het is belangrijk om te beseffen dat het om een lening gaat en daar horen risico’s bij. Daarom is het belangrijk je plannen te bespreken met een adviseur. Let onder meer hierop:

• Soms ben je veel geld kwijt aan het verzilveren van je overwaarde. Denk aan kosten voor taxatie, advies en de notaris. Weeg goed af of deze extra kosten opwegen tegen het bedrag dat je wilt benutten.
• Je maandlasten stijgen en die moet je kunnen blijven dragen op de lange termijn.
• Extra lenen kan ook gevolgen hebben voor je naasten als je overlijdt. Dat heeft gevolgen voor de erfenis die je achterlaat. Daarom verplichten verschillende banken een overlijdensrisicoverzekering.

Je gaat meer belasting betalen. Neem je overwaarde op en zet je dat bijvoorbeeld op een spaarrekening, dan wordt dat als bedrag vermogen belast in box 3.

Benieuwd naar de belastingregels rondom overwaarde? Bekijk dan onze pagina: Overwaarde en belasting uitgelegd.