Eigen huis en belastingen

Belastingaangifte eigen woning

Heb je een eigen woning en ga je zelf belastingaangifte doen? Dan moet je op een aantal dingen letten. Een eigen woning die je hoofdverblijf is, valt in je belastingaangifte onder box 1.

Met een koophuis bouw je namelijk vermogen op. Daarom wordt een eigen woning gezien als inkomen. Hiervoor betaal je eigenwoningforfait. Dit betekent dat je een klein percentage van de WOZ-waarde optelt bij je belastbare inkomen.

Het eigenwoningforfait is in 2026 in de meeste gevallen 0,35%. Was de WOZ-waarde van je woning in 2025 € 350.000? Dan is je eigenwoningforfait: € 350.000 x 0,0035 = € 1.225. Je telt dan € 1.225 extra op bij je inkomsten uit werk en woning.

Aftrekposten eigen woning

Een koopwoning hebben levert een aantal aftrekposten op. Maar welke kosten mag je aftrekken en hoe vaak mag je deze aftrekken? En welke kosten zijn nooit aftrekbaar?

Kosten voor het afsluiten van je hypotheek

Heb je voor het eerst een woning gekocht? Dan mag je eenmalig de afsluitkosten van je hypotheek aftrekken. Denk aan:

• Advieskosten die je betaalt aan de hypotheekadviseur
• Taxatiekosten
• Notariskosten voor de hypotheekakte
• Kosten voor de aanvraag van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
• Eventuele boeterente.

Ook bouwrente die je hebt betaald na het tekenen van het voorlopige koopcontract, maar vóór het tekenen van de hypotheekakte, mag je aftrekken. Verder mag je kosten voor een nieuwbouwdepot, verbouwingslening of verbouwingsdepot aftrekken.

Hypotheekrenteaftrek

Een hypotheek is een lening. Elke maand los je een deel af. Ook betaal je maandelijks een bedrag aan hypotheekrente. Deze hypotheekrente mag je aftrekken als je aan bepaalde voorwaarden voldoet. Heb je op of na 1 januari 2013 voor het eerst een woning gekocht en hiervoor een hypotheek afgesloten? Dan mag je maximaal 30 jaar de hypotheekrente aftrekken. Dit mag alleen als je de hypotheek gebruikt om je eigen woning te kopen en je dit lineair of annuïtair aflost. 

Erfpacht, opstal of beklemming

Het kan zijn dat de grond waarop je koopwoning staat niet van jou is. In dat geval betaal je maandelijks of jaarlijks een bedrag aan de grondeigenaar. Denk aan periodieke betalingen voor erfpacht, opstal of beklemming. Deze kosten zijn aftrekbaar.

Kosten die niet aftrekbaar zijn

De volgende kosten voor je woning kun je niet aftrekken van de belasting:

• Bemiddelingskosten voor de aankoop van je woning, bijvoorbeeld makelaarsprovisie
• Overdrachtsbelasting en omzetbelasting
• Notariskosten en kadastrale rechten voor de koopakte
• Onderhoudskosten en verbouwingskosten
• De maandelijkse aflossing die je betaalt om je woningschuld af te betalen
• Rente en kosten van een lening die door de bijleenregeling geen eigenwoningschuld is
• Rente van leningen die je bent aangegaan om aftrekbare rente van leningen te betalen. Denk bijvoorbeeld aan een lening die je afsluit om de boeterente te kunnen betalen. Heb je een lening afgesloten vóór 1 januari 2001 om aftrekbare oversluitkosten of bouwrente te betalen? Dit mag je wel aftrekken.
• Kosten van een bankgarantie voor het betalen van een waarborgsom.

Wet Hillen

Heb je je woning al afbetaald of ben je bijna klaar met afbetalen? Dan heb je geen of nog een kleine eigenwoningschuld. Meestal is je eigenwoningforfait hoger dan de aftrekbare kosten. In dat geval heb je recht op aftrek, ook wel de Wet Hillen genoemd.

Vanaf 1 januari 2019 wordt de Wet Hillen over een periode van dertig jaar afgebouwd. Elk jaar neemt het aftrekbare percentage af. Vanaf 2026 daalt de Wet Hillen elk jaar met 4,8% en stopt de regeling in 2041.

Hoe werkt de Wet Hillen? De aftrek bereken je door het verschil te nemen tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten, zoals de rente. In de aangifte wordt dit verrekend, zodat je geen belasting over het eigenwoningforfait betaalt. Je hebt recht op minder aftrek bij een hoger inkomen.

Is je inkomen uit werk en woning in 2026 hoger dan € 78.426 en in 2025 hoger dan € 76.817? Dan krijg je te maken met een combinatie van de Wet Hillen en de tariefsaanpassing voor de aftrek eigen woning voor hoge inkomens.

Overdrachtsbelasting

Koop je een woning? Dan betaal je daarover overdrachtsbelasting. Overdrachtsbelasting bestaat uit 2% van de aankoopprijs. Dit is geen aftrekpost in de aangifte inkomstenbelasting. 

Wordt de overdracht van de woning via de notaris geregeld? Dan regelt de notaris ook je aangifte en maakt hij de overdrachtsbelasting over naar de Belastingdienst.

Ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je een eerste woning? Dan betaal je geen overdrachtsbelasting. Hierbij is het belangrijk dat het om een bestaande woning gaat. Bij een nieuwbouwwoning mag je geen gebruikmaken van deze startersregeling. In 2026 is deze vrijstelling alleen van toepassing op woningen met een koopsom tot € 555.000.

Gemeentelijke belastingen

Ieder jaar ontvang je van je koopwoning een WOZ-beschikking. Hierin vind je de WOZ-waarde van je woning, met als peildatum 1 januari van het vorige jaar. Dit betekent dat de WOZ-waarde die je dit jaar ontvangt, is gebaseerd op de woningwaarde van vorig jaar.

De WOZ-waarde wordt gebruikt door de Belastingdienst, de gemeente en de waterschappen om de hoogte van bepaalde heffingen en belastingen te bepalen. Zo gebruikt de gemeente de WOZ-waarde om de hoogte van het eigenwoningforfait te bepalen. Aan de waterschappen betaal je elk jaar waterschapsbelasting. Ook deze heffing bedraagt een percentage van de WOZ-waarde.

Als woningeigenaar betaal je de volgende gemeentelijke belastingen:

Onroerendezaakbelasting (OZB)

De OZB is een percentage van je WOZ-waarde. Hoeveel OZB moet je betalen? Dat hangt af van je geschatte woningwaarde en het percentage dat je gemeente hanteert. Het percentage verschilt per gemeente.

Afvalstoffenheffing

In een enkel geval gebruiken gemeenten de WOZ-waarde om de afvalstoffenheffing te bepalen. Dit zijn de kosten die je betaalt voor het ophalen en verwerken van huisafval.

Rioolheffing

Soms wordt de WOZ-waarde gebruikt om de rioolheffing te bepalen. Je betaalt deze heffing voor een goed werkend en goed onderhouden riool.