Bij het berekenen van je maximale hypotheek kijken banken vooral naar je bruto jaarloon. Over het algemeen kun je maximaal 4,5 keer je bruto jaarinkomen als hypotheek krijgen. Die verhouding heet 'loan to income'.

Gelukkig hoef je zelf niet veel te rekenen. Met onze tool Maximale hypotheek berekenen weet je snel waar je aan toe bent.

Bereken je maximale hypotheek

In 1 minuut weten waar je aan toe bent.

Start berekening

Vast inkomen uit loondienst

De meeste mensen die een hypotheek aanvragen, hebben een vast inkomen uit loondienst. De opbouw van brutoloon verschilt per sector, per bedrijf en soms zelfs per collega. 

Hieronder lees je welke onderdelen van je salaris meetellen bij de hypotheekaanvraag.

Dit telt meestal mee als je het structureel krijgt. Maar vaak is een bonus variabel en afhankelijk van bedrijfsresultaten. Dan telt het niet mee. Het verschilt per geval, net als bij provisie. Bespreek met een expert om te kijken hoe dit in jouw geval zit.

Veel mensen krijgen een dertiende maand. Deze staat in je contract en telt mee.

Telt alleen mee als het vast is en niet afhangt van het bedrijfsresultaat.

Vaak minimaal 8% van je bruto jaarsalaris. Telt ook mee bij je bruto jaarsalaris.

Werk jij regelmatig over? Dan kun je vaak ook meer lenen. Af en toe overwerken telt niet mee. Structureel overwerken wel. Banken kijken dan naar je overwerk over de laatste 12 maanden. Er zit wel een maximum op het aantal uren, die verschilt per bank.

Werk je structureel buiten 'normale werktijden'? Dan telt de toeslag mee. Je moet dus vaak in het weekend, 's nachts of tijdens feestdagen werken.

Dit telt meestal mee voor de periode dat je dit krijgt. Het hangt af van de afspraken die je hebt gemaakt. Daarnaast verschillen de voorwaarden per bank. Een adviseur kan kijken hoe dit in jouw geval zit. Betaal je partneralimentatie? Dan kun je minder hypotheek krijgen.

Beroepsmilitairen kunnen hun Vaste vergoeding voor Extra Beslaglegging gebruiken voor een hypotheekaanvraag.

Een Individueel Keuzebudget of flexbudget kun je gebruiken. Op je werkgeversverklaring moet dan staan dat je dit structureel uit kunt laten betalen als extra salaris. Dat is meestal niet het hele keuzebudget.

quote symbool
Reken je niet rijk met je IKB-budget. Dit kun je maar deels gebruiken. Je fietsplan is bijvoorbeeld niet bedoeld voor je hypotheek. Vraag je adviseur wat wel en niet meetelt, want dit verschilt per bedrijf.”
expert
Ilona Greeve
Expert Hypotheken

Loondienst zonder vast contract

Goed nieuws: ook zonder vast contract kun je een hypotheek krijgen. We lopen de verschillende vormen even langs.

Met een tijdelijk contract kun je een hypotheek aanvragen. Je hebt dan wel een intentieverklaring nodig van je werkgever. Die verklaart daarmee dat het de bedoeling is dat je na je tijdelijke contract een vast contract krijgt.

Met een flexibel- of uitzendcontract heb je een perspectiefverklaring nodig. Dit geldt ook voor een payrollcontract.

De bank kijkt bij het berekenen van je maximale hypotheek ook naar je toekomstkansen op de arbeidsmarkt.

Werk op projectbasis of via detachering kun je gebruiken. De bank rekent voor je maximale hypotheek dan met je gemiddelde inkomen over de laatste drie jaar.

Meer over dit onderwerp vind je op onze pagina Hypotheek zonder vast contract.

Uitkering

Een uitkering voor je hypotheek gebruiken is vaak lastiger. Hieronder bespreken we veelvoorkomende uitkeringen.

De Algemene Ouderdomswet is een vast inkomen en kun je gebruiken.

Met een Wajong (Wet arbeidsongeschiktheidsvoorziening jonggehandicapten) is een hypotheek soms wel mogelijk. Dit verschilt per situatie. Een adviseur helpt je met het inschatten van jouw kansen.

Het verschilt per soort arbeidsongeschiktheidsuitkering of je het kunt gebruiken voor een hypotheek.

Banken zien een IVA-uitkering als vast inkomen en kun je dus gebruiken.

Een WGA-uitkering is vaker tijdelijk en telt dus niet mee.

Ook een Werkloosheidsuitkering is tijdelijk en telt dus niet mee voor je maximale hypotheek. Dit geldt ook voor een bijstandsuitkering en de Ziektewet.

Inkomen in andere valuta

Krijg je jouw salaris in andere valuta? Dat maakt het lastiger om een hypotheek te krijgen. Maar ook als jij je loon niet in euro's krijgt is er soms iets mogelijk.

ABN Amro rekent bijvoorbeeld je inkomen om naar euro's. Je maximale hypotheek is vervolgens maximaal 90% van je inkomen in euro's. Die marge houden ze aan vanwege het valutarisico. Stel, je krijgt Amerikaanse dollars als loon. Maar die munt klapt in elkaar en vervolgens kun jij je hypotheeklasten niet meer betalen.

Zakelijk inkomen: eigen bedrijf of zzp'er

Ben jij je eigen baas? Dan kun je ook gewoon een hypotheek krijgen.

ZPP'ers moeten meestal minstens één jaar als zelfstandige werken voordat ze een hypotheek kunnen krijgen, maar dit verschilt per bank.

De bank kijkt naar je winstgegevens van de afgelopen drie jaar en rekent dat met een formule om naar een toetsinkomen. Dat is het inkomen dat je als zzp'er kunt gebruiken voor je maximale hypotheek.

Ondernemers met een eigen BV of NV kunnen meestal hun gemiddelde bruto inkomen van de afgelopen drie jaar gebruiken voor hun maximale hypotheek.

Een hypotheek bij Independer in twee smaken

Bij ons kun je je hypotheek op twee manieren regelen: zelfstandig of samen met een hypotheekadviseur. Wat je ook kiest, je krijgt altijd deskundige begeleiding.

Meest gekozen
Bij Van Bruggen Adviesgroep

Met adviseur

Afsluitkosten

Oriëntatiegesprek: gratis

Advies op maat en afsluiten: vanaf 2.450,-

  • Je start met een gratis oriëntatiegesprek
  • Binnen 1 uur meer zekerheid
  • Op één van de 60 kantoren of via videobellen
  • Onafhankelijk advies: meer dan 40 aanbieders
  • Vrijblijvend: je zit nergens aan vast
Maak afspraak
Bij Independer

Zonder adviseur

Afsluitkosten

Aanvragen renteaanbod: gratis

Afsluiten hypotheek: 895,-

  • Je vergelijkt en kiest zelf je hypotheek
  • Je weet zelf veel van hypotheken
  • Keuze uit 14 aanbieders
  • Persoonlijke begeleiding
  • Hypotheek gevonden? Wij regelen alles voor je
Ga verder

Twee banen/salarissen

Steeds meer mensen combineren twee banen. Bijvoorbeeld als zzp'er naast een vaste baan of twee parttime banen. Dan kom je al snel uit op meer dan 40 werkuren per week. Vaak kun je niet al die uren gebruiken voor een hogere maximale hypotheek.

De meeste banken rekenen met een maximaal aantal werkuren per week. Je mag dan vaak wel meer dan 40 uur gebruiken voor je hypotheekaanvraag, maar nooit meer dan 50 uur.

Dit telt natuurlijk niet als je samen met iemand koopt. Koop je bijvoorbeeld met je partner? Dan tellen beide inkomens mee.

Pensioen

Gelukkig zit er geen maximumleeftijd op het krijgen van een hypotheek. Wel houden banken vanaf je 57ste rekening met je toekomstige pensioen. 

Na die leeftijd kun je wel een hypotheek krijgen, maar de bank houdt dan rekening met je toekomstige pensioeninkomen. Dat is waarschijnlijk lager en dat zie je terug in je maximale hypotheek.

Meer hierover op onze pagina: Seniorenhypotheek.

Wat telt niet mee?

Je weet nu wat allemaal wél meetelt voor je maximale hypotheek. Hieronder een lijst met dat niet meetelt:

  • Tijdelijke bonussen of winstuitkeringen (als het niet structureel is)
  • Eenmalige vergoedingen
  • Studiefinanciering
  • Tijdelijke uitkeringen zoals WW, bijstand of Ziektewet
  • Inkomen uit zwart werk
  • Onregelmatig overwerk of toeslagen zonder vast patroon
  • Huurinkomsten uit niet-vergunde of tijdelijke verhuur (zoals vakantieverhuur en Airbnb)
  • Inkomsten in buitenlandse valuta zonder stabiel koersverloop of goede onderbouwing
  • Inkomen uit niet-reguliere bronnen. Zoals crypto zonder bewijs van herkomst. Banken vragen naar de herkomst van je geld en als ze het niet vertrouwen, dan gaan ze niet akkoord
  • Kinderalimentatie (geen structureel inkomen)

Veelgestelde vragen

De bank naar je bruto jaarinkomen. Dat is je inkomen vóór belastingen, inclusief je vakantiegeld en vaste extra's, zoals een dertiende maand. Heb je een partner? Dan mag je vaak 100% van zijn of haar inkomen meetellen. Krijg je alimentatie, een WIA- of AOW-uitkering, of ben je ondernemer? Ook dat inkomen kan meetellen.

Verdien je daarnaast soms extra door overwerk of bonussen? Dan kun je die soms ook meenemen – maar alleen als je kunt laten zien dat dit extra inkomen regelmatig terugkomt. Op onze pagina lees je wat er allemaal meetelt.

Hoeveel je kunt lenen, hangt af van je bruto inkomen, de hypotheekrente, je maandlasten, de loan-to-value én of je al andere leningen hebt. Wil je weten wat er voor jou mogelijk is? Je krijgt snel een eerste indruk met de rekentool: Maximale hypotheek berekenen.

'Bestendig inkomen' betekent eigenlijk: een inkomen wat de bank vertrouwt voor nu én voor later. Het is een stabiel inkomen waarmee je ook op lange termijn je hypotheek kunt betalen. Bijvoorbeeld: een vast contract, een uitkering met een lange looptijd of een stabiel inkomen als zelfstandige over de afgelopen drie jaar.

Nieuws over hypotheken

Meer nieuws over hypotheken

Bronnen en expertise

Bij het samenstellen van deze pagina zijn de volgende bronnen geraadpleegd:

Informatie gecontroleerd door expert

expert
Marga Lankreijer-Kos
De informatie op deze pagina is gecontroleerd door Marga Lankreijer-Kos. Zij is specialist op het gebied van hypotheken en een veelgevraagd expert in de media. Bijvoorbeeld bij BNR Nieuwsradio en Nu.nl.
expert
Ilona Greeve
De informatie op deze pagina is gecontroleerd door Ilona Greeve. Zij is specialist op het gebied van hypotheken.
De informatie op deze pagina is voor het laatst bijgewerkt op 13 augustus 2025.

Disclaimer

Het gebruik van de informatie is volledig de verantwoordelijkheid van de lezer. Independer staat niet in voor eventuele juridische correctheid, volledigheid en effectiviteit. Bekijk voor meer informatie ook ons redactioneel beleid.

Awards

wua-logo-square.png shopping-awards.png bmc.png emerce-11245-populairste-website-vergelijking-2021-46x52.png